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戀愛(ài)時(shí)買(mǎi)房登記一方姓名分手后產(chǎn)生糾紛如何處理
作者：劉廣鵬發(fā)布時(shí)間：2009-04-15155653
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一、基本案情
2007年11月，27歲的王某拿出自己幾年來(lái)工作的積蓄，通過(guò)多方籌集，共籌得23萬(wàn)元準(zhǔn)備在城郊購(gòu)一套商品房，為能和女友李某結(jié)婚構(gòu)筑最后的“愛(ài)巢”。2008年1月23日，王某和李某共同到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理了相關(guān)商品房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并將戶(hù)主登記為女友李某的名字。
2008年9月，李某向王某表示自己已經(jīng)有了新朋友，要求和王某分手，不同意和王某結(jié)婚。由此，雙方對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬產(chǎn)生了糾紛。王某認(rèn)為，購(gòu)房款均是自己出資，為了能和李某結(jié)婚才將房產(chǎn)證戶(hù)主登記為李某，故房屋應(yīng)該是自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而李某認(rèn)為，王某的行為構(gòu)成了對(duì)房屋的贈(zèng)與，同時(shí)房屋的登記戶(hù)主是自己，依據(jù)《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)公示公信的有關(guān)規(guī)定，自己應(yīng)該是房屋的唯一所有權(quán)人，王某不再享有任何權(quán)益。
二、分歧意見(jiàn)
關(guān)于本案的商品房權(quán)屬及有關(guān)權(quán)益問(wèn)題，主要有以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記為李某的名字，構(gòu)成王某對(duì)李某的贈(zèng)予，根據(jù)物權(quán)的公示公信效力，王某當(dāng)然是房屋的所有權(quán)人并享有所有財(cái)產(chǎn)權(quán)益。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某和李某有共同購(gòu)買(mǎi)行為，即王某出資李某登記，故房屋所有權(quán)應(yīng)定性為王某和李某共同所有。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為王某以結(jié)婚為目的而購(gòu)置房屋并登記其女友名字，具有以附結(jié)婚為條件贈(zèng)與合同的性質(zhì)，沒(méi)有締結(jié)婚姻，王某可以要求撤銷(xiāo)贈(zèng)與，依據(jù)出資證明維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
三、評(píng)析意見(jiàn)
筆者同意第三種觀點(diǎn)。本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是：
一、房屋的所有權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)的公示公信
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，依照我國(guó)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”。不動(dòng)產(chǎn)的登記具有推定力，即經(jīng)合法登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人。但這個(gè)推定事實(shí)只是證權(quán)程序，而不是賦權(quán)程序，在符合規(guī)定條件下，人民法院完全可以依據(jù)查明的事實(shí)對(duì)現(xiàn)有的權(quán)屬登記予以否定。區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)推定力的是公信力，即登記的物權(quán)在交易的過(guò)程中，出于對(duì)善意第三人保護(hù)的需要，即使登記有錯(cuò)誤或遺漏，其第三人所得利益仍應(yīng)受法律保護(hù)，公信力并不否認(rèn)真正權(quán)利人依據(jù)債權(quán)債務(wù)關(guān)系向賣(mài)方主張權(quán)益。但不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力只發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)交易中，未進(jìn)入交易程序的不動(dòng)產(chǎn)，其登記并不發(fā)生有無(wú)公信力的問(wèn)題。
本案所涉及的房屋進(jìn)行了有效登記，依不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力來(lái)看，李某即是該房屋的所有權(quán)人，但由于房屋沒(méi)有進(jìn)入流通領(lǐng)域故不存在公信力的問(wèn)題。所以在王某能夠證明贈(zèng)與行為無(wú)效的情況下，可以請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)該登記，主張自己的合法權(quán)益。第一種觀點(diǎn)夸大了不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力，混淆了不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的作用范圍，故認(rèn)為李某是房屋的絕對(duì)所有權(quán)人并不可以撤銷(xiāo)是不正確的。
二、共有關(guān)系
本案所涉及的房屋當(dāng)然不屬于共同共有。因?yàn)楣餐灿袃H發(fā)生在法律所確認(rèn)的特定親屬關(guān)系中，諸如夫妻之間、同住的家庭成員之間及繼承開(kāi)始后遺產(chǎn)尚未分割前這一期間；按份共有是指兩個(gè)或兩上以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有產(chǎn)生的原因，主要有出資和約定，以勞務(wù)作為共有原因的應(yīng)該明確約定或以其作用程度酌情享有共有份額。
本案中，李某僅僅陪同王某辦理購(gòu)房手續(xù)并登記李某名字，雙方?jīng)]有約定共有份額，李某本身更沒(méi)有參與出資，故不構(gòu)成按份共有關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)中更多出現(xiàn)的情形是：婚前男女共同出資，登記其中一方名字，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，依照按份共有關(guān)系來(lái)處理。綜上，第二個(gè)觀點(diǎn)也不正確。
三、附條件贈(zèng)與
附條件的贈(zèng)與合同又稱(chēng)附義務(wù)的贈(zèng)與合同，是指贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，要求受贈(zèng)人符合一定條件為附加的贈(zèng)與合同。我國(guó)《合同法》第190條明確規(guī)定了附負(fù)擔(dān)贈(zèng)與合同。該條規(guī)定：“贈(zèng)與可以附義務(wù)。”“贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。”在附條件贈(zèng)與合同的情況下，只有滿(mǎn)足所附條件，贈(zèng)與合同才正式生效。
本案中，王某在房屋登記過(guò)程中并沒(méi)有明確表示二點(diǎn)：一是沒(méi)有明確表示登記李某的名字就是將房屋贈(zèng)送給李某；二是沒(méi)有明確表明所為登記需要以結(jié)婚為條件。但是，結(jié)合審判實(shí)踐及贈(zèng)與的構(gòu)成要件，可以推定在具有個(gè)人使用性質(zhì)的財(cái)物交付給對(duì)方占有或按照法律要求登記在對(duì)方名下的構(gòu)成贈(zèng)與；其次，依據(jù)常理可以推斷出王某籌資購(gòu)房并登記李某名字的行為應(yīng)該以雙方結(jié)婚為條件。本案的王某和李某沒(méi)有進(jìn)行婚姻登記，所以認(rèn)定該贈(zèng)與不生效，王某可以申請(qǐng)法院變更登記。
另外，引起本案糾紛的關(guān)鍵就是登記的是李某的名字。從上文論述來(lái)看，認(rèn)定該贈(zèng)與不生效不存在任何問(wèn)題。但結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)被一方占有或是不動(dòng)產(chǎn)被登記在一方名下，占有人或被登記人就有了舉證上的優(yōu)勢(shì)，除非對(duì)方能舉出相反證據(jù)，否則就應(yīng)該推定該贈(zèng)與生效，被登記人就是所有權(quán)人。所以，在本案李某舉證優(yōu)勢(shì)的情況下，只有王某提出諸如附結(jié)婚而為贈(zèng)與和證明自己出資購(gòu)房的情況下，才可以推翻李某的主張，維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。