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淺析離婚案中的房產(chǎn)糾紛
離婚訴訟通常都要解決三個(gè)問題：感情是否破裂，子女如何撫養(yǎng)，財(cái)產(chǎn)怎樣分割。大部分案件的主要問題已不是解除婚姻關(guān)系，也不是子女的撫養(yǎng)，而是現(xiàn)有的住房在離婚時(shí)的重新分配。男女雙方在表示愿意解除婚姻關(guān)系后，確在為爭奪房產(chǎn)或居住權(quán)而唇槍舌劍，甚至鬧得焦頭爛額。對(duì)多數(shù)當(dāng)事人而言，房產(chǎn)是婚姻中投資最大的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，在財(cái)產(chǎn)分割中無疑是最重要的問題。我國住房法律制度呈現(xiàn)多樣性，權(quán)屬狀態(tài)包括完全所有權(quán)、部分所有權(quán)以及承租房屋等。“由于立法體例及技術(shù)要求，法律規(guī)定必須言簡意賅，不可能過于詳細(xì)。”
1、婚姻法沒有針對(duì)離婚時(shí)的房產(chǎn)處理作出特別規(guī)定。新婚姻法實(shí)施后，司法解釋中屬于婚前個(gè)人所有的房產(chǎn)，夫妻共同生活八年后將轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，因與新婚姻法相抵觸，不再適用。
2、最高人民法院在近幾年頒布的兩個(gè)婚姻法司法解釋中確定了離婚時(shí)房產(chǎn)處理的若干規(guī)則，其“落腳點(diǎn)都是為解決實(shí)際中大量存在的關(guān)于房改房等有福利性在內(nèi)的房屋爭議問題”
3、而這些規(guī)則在處理紛繁復(fù)雜的婚姻房產(chǎn)爭議時(shí)未免顯得捉襟見肘。房產(chǎn)作為一種主要的不動(dòng)產(chǎn)本身也是物權(quán)立法關(guān)注的重點(diǎn)，當(dāng)物權(quán)法遭遇婚姻法，其中似乎呈現(xiàn)出若干矛盾與不甚清晰之處。
關(guān)于房產(chǎn)糾紛的解決存在兩大問題：一是法律適用的不統(tǒng)一，同樣情況不能得到同樣對(duì)待；二是在個(gè)案的處理上發(fā)生的法律效果與社會(huì)效果的沖突時(shí)，法官束手無策，沒有達(dá)致統(tǒng)一的技術(shù)和方法。”
4、盡管我國有關(guān)法律及其司法解釋正在不斷地完善，而法官對(duì)疑難問題的公正處理并不是可以簡單地依據(jù)法條就能解決的，必須借助于透徹的法理分析才能科學(xué)而公正地判定處理依據(jù)。
5、“能否依法理補(bǔ)充法律漏洞，我國雖對(duì)此無明文規(guī)定，但在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速而法律相對(duì)滯后的情況下，運(yùn)用法理補(bǔ)充法律漏洞已越來越得到司法實(shí)務(wù)界的認(rèn)同。”
6、本文選擇處理婚姻房產(chǎn)中三個(gè)疑難問題所作的法理分析，屬一孔之見，以期對(duì)相關(guān)問題的公正處理有所裨益。
一、一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)在離婚時(shí)的歸屬
隨著我國住房制度的改革和現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，以按揭貸款的形式購買房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民普遍采用的一種買房方式。在按揭貸款購房過程中存在購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系和購房者與銀行之間的借款合同關(guān)系。當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同，付清首付款并在銀行辦妥按揭貸款手續(xù)，開發(fā)商就申請(qǐng)為購房者辦理房產(chǎn)證，購房者與開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系就告終結(jié)。購房者此時(shí)已經(jīng)取得所有權(quán)，只是基于與銀行之間的借款合同在該房產(chǎn)上設(shè)定了抵押權(quán)，使得購房者行使所有權(quán)時(shí)受到了限制；購房者向銀行償還借款的行為，屬于購房者與銀行因貸款而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不影響所購房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬。
當(dāng)夫妻之間的感情已經(jīng)破裂并最終走向法庭進(jìn)行離婚訴訟時(shí)，一方婚前按揭貸款購買的房產(chǎn)，由于其價(jià)值高，用途大，而往往成為雙方主要爭點(diǎn)。婚姻法司法解釋（二）第二十一條第（一）款規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。”筆者認(rèn)為，司法解釋的這種規(guī)定不能解決法官公正處理該類爭議時(shí)的法律適用問題。面對(duì)該類爭議，在雙方當(dāng)事人不能協(xié)商處理時(shí)，法官不得拒絕裁判。
對(duì)于一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)歸屬問題，依婚姻法所確立的婚后取得財(cái)產(chǎn)為共同所有制的原則，自可推出：婚前取得的房產(chǎn)為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后取得的房產(chǎn)則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。公正處理這一問題的難點(diǎn)是，該類房產(chǎn)究竟是何時(shí)“取得”的？
現(xiàn)舉例來分析。甲男為婚后生活需要，于2002年1月1日與某開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房購房合同，以個(gè)人存款首付10萬，按揭貸款40萬；2002年2月1日，該購房合同依法在房地產(chǎn)管理部門登記；2002年3月1日，甲男交付首付款，并與特定的銀行簽訂借款合同，開始分期償還貸款；2003年1月1日，甲男與開發(fā)商簽訂房產(chǎn)交接確認(rèn)書，取得該房產(chǎn)鑰匙；2003年2月1日，開發(fā)商和甲男向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證；2003年3月1日，房產(chǎn)證下達(dá)。甲男購房過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)依圖所示：
若甲男乙女分別在A段、B段、C段、D段締結(jié)婚姻，并且房產(chǎn)證下達(dá)后僅有甲男一人姓名，婚后用共同財(cái)產(chǎn)按借款合同的約定償還了部分貸款，但雙方對(duì)該房產(chǎn)的歸屬均未約定。2006年3月1日，乙女以感情不和為由提起離婚訴訟，并提出婚后參與償還了部分貸款，應(yīng)將該房產(chǎn)作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的請(qǐng)求。經(jīng)法庭調(diào)解，甲男同意離婚，但主張?jiān)摲慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不同意分割，雙方對(duì)離婚后該房產(chǎn)的處理不能達(dá)成協(xié)議。該房產(chǎn)究竟怎樣處理才是公平的呢？
該問題至少可以有以下三種答案：其一、依照物權(quán)法（草案）第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這是在物權(quán)法（草案）中明確確立了的物權(quán)行為原則，亦即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只有經(jīng)過登記才能發(fā)生效力。依此原則，房產(chǎn)所有權(quán)的取得時(shí)間應(yīng)當(dāng)是獲得房產(chǎn)證的時(shí)間，若甲男乙女在房產(chǎn)證下達(dá)之前締結(jié)婚姻，房產(chǎn)即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其二、在考察購買房產(chǎn)的實(shí)際狀況時(shí)，若甲男乙女夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財(cái)產(chǎn)還貸部分大于甲男支付首付款的，房產(chǎn)就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但甲男婚前單獨(dú)支付的部分是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。其三、甲男乙女締結(jié)婚姻后還貸的部分，不論是用一方的收入還貸，還是用雙方的收入還貸，均應(yīng)認(rèn)定為甲男乙女的共有權(quán)益；不論房產(chǎn)證何時(shí)下達(dá)，均應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)為男方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如二人離婚，甲男只需返還與乙女夫妻關(guān)系存續(xù)期間歸還按揭貸款的一半；當(dāng)然，甲男能提供證據(jù)證明其以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)支付全部貸款的除外。
以上三種答案正好是處理該類房產(chǎn)爭議時(shí)的三種思路。
第一種可歸結(jié)為嚴(yán)格依照法律概念和法律文本遵循特定的法律理論，如物權(quán)行為理論，推導(dǎo)出解決婚姻房產(chǎn)爭議的答案。可以說這種推導(dǎo)本身在邏輯上是無懈可擊的。但唯一也是致命的問題在于其結(jié)論不符合社會(huì)認(rèn)可的公平觀念和立法本意。比如在前文例子中就有可能出現(xiàn)乙女完全沒有出錢卻能僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記成為房屋共有人的結(jié)果。這一結(jié)果不但為普通民眾不認(rèn)可，也違背了婚姻立法改革確立的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的本意。在這種情況下，如果仍然堅(jiān)持讓現(xiàn)實(shí)適應(yīng)理論，那就是典型的削足適履。當(dāng)然，為了理論的圓滿，我們可以將婚姻房產(chǎn)確定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得時(shí)間以產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間的例外。但這一原則本身已有基于法院判決，房屋繼承，自建房屋三項(xiàng)例外，在加上這一例外和其它可能的例外，就會(huì)像昔日洛克批駁薩維尼時(shí)所言：法律原則應(yīng)有嚴(yán)肅性，例外一多，原則也就不成為其原則了。