“個人集資建房”是個新名詞。由于房價大漲，部分人士便把買房的希望寄托于這類“新生事物”之上，并希望得到政府相關部門的支持。然而，愿望雖美好，規則卻不能被隨便打破。業內人士經分析后的一致看法是：“個人集資建房”此路不通。
“上海家圓”欲建300套集資房
1月23日，在來福士廣場6樓，朱劍、郭宇新等一群想要“集資開公司給自己造房的人”，召開了他們的“上海家圓”項目討論的第9次例會。
“上海家圓”計劃蓋300套房，每套房100平方米左右。如果該項目準備投標市場價位在每畝300萬元左右的地塊，則需要投入的資金約為6000萬元人民幣。根據朱劍等人的計算，自己合資蓋樓，房屋的價格將比市場售價低30%-40%，因為能扣除開發商約30%的開發利潤和10%的營銷成本。
要把“上海家圓”建起來，朱劍等發起人的計劃是分兩步走：第一步是成立家圓投資信息咨詢有限公司，由核心人員出資，打通“上海家圓”項目籌備及開發過程中的資金鏈條，提出切實可行的土地獲取方案，為“家”項目開發實體培養穩定高效的工作團隊，并完成“家圓”項目相關法律文件。下一步是成立家圓房產投資有限公司，就是一個房地產開發商，作為前一個公司的子公司實施土地招投標、工程建設等具體工作。該項目發起人朱劍等人先成立了一個10人左右的核心成員組，年齡在28歲-32歲，負責前期策劃活動。據介紹，當網上意向注冊達到1000人的時候，他們才能開始著手操作。現在已經有400多人在網上注冊，表示有意向參與“上海家圓”集資建房的計劃。
個人集資先期嘗試在北京
在朱劍等人緊鑼密鼓地為建設“上海家圓”而努力奔走的同時，北京的一個人也因為集資建房而名聲大噪，他就是被稱為“個人蓋樓的領頭羊”的于凌罡。這個聯想集團的年輕人拉起了“個人集資建房”的大旗，并引來了眾多的跟風者。
據悉，于凌罡打算通過非營利集資模式，準備購地開發一幢板式躍層小戶型住宅。根據這一建筑形式，他估計，理想的地塊面積應該在6000平方米左右，地上建筑面積大概是25000平方米。由于朝陽區霄云橋附近的地塊比較符合該條件，因此目前集資合作蓋樓的地塊初步確定為該地塊。據介紹，該住宅項目初步規劃為地上12層到15層，地下兩層。其中，地下兩層為公共設備層，地下1層和地上1層為商鋪，地上兩層至頂層為住宅。戶型暫定4米×9米和8米×9米兩種，層高4.9米至5.2米，每套戶型的套內建筑面積約36平方米，銷售面積約53平方米，增建躍層后可得使用面積約60平方米。于凌罡強調，上述戶型不是最終定稿，參與者可以提出自己喜歡的其他戶型，他們將綜合參與者的意見后，再委托設計院設計戶型。
和朱劍們一樣，于凌罡心里也有一筆賬：預計招募資金500份，每份合作資金15萬元，即自籌資金7500萬元，預計可向銀行貸款1.125億元，即項目最多可承擔資金1.875億元。
于凌罡表示，“由于是非營利集資建房，項目可以省掉購買普通商品房時需要承擔的4筆費用——開發商利潤、廣告銷售費用、機構維持費用和項目貸款利息，因此房價肯定比商品房要低。以他們看中的霄云橋附近的地塊為例，粗算下來，該項目每平方米帶上精裝修的價格在6000元左右，價格應為周邊商品房的60%至80%。”
據介紹，現在已有500多個購房者與他達成了初步的合作意向，另外還有多人與他聯系。
專家分析僅是美好夢想
房地產的發展關乎百姓生活，房價的上漲使很多普通家庭望“房”興嘆，“個人集資建房”這一名稱的出現得到了很多百姓的支持，使得許多人熱情地加入到其中。大多數百姓希望“個人集資建房”這一新生事物能有一個光明的發展前景。然而，更多的業內專家則理性地認為，“個人集資建房”只是人們的一個美好夢想，并沒有實際操作意義，是一個“烏托邦”。
首先有專家提醒政策法規的障礙。東方房地產學院的一位碩士畢業生徐先生指出，“個人集資建房”的操作最起碼與上海現行的兩條規定相抵觸：一是開發資質規定，開發企業必須要相應的資質；二是預售規定，目前上海的商品房在銷售過程中遵循的是預售制度，該制度規定房屋必須在建設到一定程度、依法取得預售許可證以后方可銷售，但“個人集資建房”在項目建設之前就已經“預售”完畢，那豈不是相當于拿著圖紙賣房？徐先生認為，這些現有法規是嚴肅的、不應該隨意更改或出現特例，否則，整個房地產市場的秩序將受到破壞。
其次是集資人召集問題。有開發商認為，一個項目如果拿地款需要5億元資金，即使按每人15萬元計，也要600人以上才能達到這個要求，但想在一定時間內找到這么多人，并且要說服這么多居住需求不同的人來接受這種集資建房方式，這本身就困難重重。
還有一些專家認為，集資人內部管理才是最重要的難題。上海金城律師事務所孫海鋒律師曾經對“個人集資建房”這一現象非常感興趣，甚至想過要參與到發起隊伍中，但是憑著多年的律師經驗，他認為，只要有政府支持，拿地、立項本身都不存在太大障礙，關鍵是“人性”的問題。孫律師解釋：那些參與集資的人本來并不認識，并不是親戚朋友，面對十幾萬元或者更多的資金投入，人與人之間很難達成完全信任；同時，由于大家都是集資人，所以他們之間的關系是平等的，發言權、表決權都是平等的，他們的意見該如何統一？就算大方向統一了，細節問題是更難協商統一的，矛盾常常會因此產生，并會朝著不可調和的方向發展。孫律師還向記者表明，得出這些分析并非憑空想象、危言聳聽，而是憑他多年打集體官司的經驗總結出來的。他還肯定地告訴記者：集資人之間的關系將成為日后項目操作中最難理順、最難解決的根本性難題。
值得注意的是，這一切都是在政府支持的前提下得出的結論。而更多的業內人士認為，政府在現階段不可能支持這類高風險、甚至有非法集資之嫌的舉動。
第三，開發風險誰來承擔？如果得到了政府部門的支持，集資建房者可以成立一個開發公司后取得土地。但是，凡是投資都會存在風險。集資建房的開發公司到底有多大的抗風險能力？金泰房地產咨詢有限公司的黃飛分析，由于開發的啟動資金都是由個人集資所得，資金數目完全是根據項目本身而定的，不會有太多備用資金，如果項目在開發過程中出現了一些額外支出——比如建材漲價、城市總體規劃有更改、建筑質量或安全產生意外等，后續資金將是個大問題。就以2003年的“非典”為例子，很多城市有明文規定工地不準集中人員施工，大多數開發商在那段時間受到很大影響，有些項目的成本也因此大增。作為個人集資而成立的開發公司能承受得起這樣的意外風險嗎？在以往的購房過程中，所有的開發風險都由開發商承擔，發生“爛尾”或延期等情況，購房人都可以通過法律手段要求對方賠償自己的損失，在集資建房過程中，開發成本、銷售成本是節約了，可一旦發生風險，該由誰來承擔呢？
