一、房屋買賣合同
房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質的房屋。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產(chǎn)，其所有權轉移必須辦理登記手續(xù)；（4）房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。
房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應當采取書面形式訂立。《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第28規(guī)定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規(guī)定是認定房屋買賣合同應當采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：
（一）正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產(chǎn)權轉移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權轉移登記時，房屋產(chǎn)權登記機關往往要求使用建設主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因為不使用統(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認購書、預訂協(xié)議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經(jīng)具備本約性質，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。
（二）具備特定條件的預約合同
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同（事實上預約合同的簽訂并不限于這個期間）。為保障交易安全，保護業(yè)主權益，促進簽約，規(guī)定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達13項，而認購書等預約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時具備該13項內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護自身權益的機會并不多見。其次，認定合同性質的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經(jīng)實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關規(guī)定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規(guī)定，就會導致依據(jù)合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條司法解釋則不能認定合同成立。
（三）房屋買賣合同的其他書面形式。
《合同法》第11條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。”根據(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據(jù)必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。
二、房屋買賣合同糾紛類型
（一）“陰陽合同”逃稅款引發(fā)糾紛
在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。
“陽合同”，系由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。在昆明地區(qū)一般只要不低于昆明市房產(chǎn)管理局根據(jù)各區(qū)域情況發(fā)布的指導價格即可辦理登記，并依據(jù)此價格交納各項稅費。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費（盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中一般已由賣方將其轉嫁給了買方）。
“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方（一般系賣方）。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術性處理了。
所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容（尤其是有關價格的約定）的相互沖突問題，雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權屬登記之用，不能用于確定甲乙權利義務的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。
有了上述明確的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權利義務關系的基礎。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應在有稅務專長的律師指導下進行合同避稅，注意分寸。
（二）只看房屋不看證引發(fā)糾紛
房屋權屬證書是出售方依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎，因此查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事。
2008年2月，李某通過某房屋經(jīng)紀公司購買住宅，經(jīng)紀公司告知李某“王某在某生活區(qū)有一套住宅出售”，中介隨即約見王某見面商談。次日上午，李某與中介一起來到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價格為38萬元，并約定“李某預付部分房價款8萬元，當日下午王某將房產(chǎn)證交付王某，王某收到房產(chǎn)證后一次性付清余款30萬元”。
三方返回經(jīng)紀公司后簽訂了《買賣房屋合同書》，李某向王某交付房款8萬元。當日下午，李某與王某聯(lián)系房產(chǎn)證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問，發(fā)現(xiàn)王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產(chǎn)證。如果任何一方認真審查房產(chǎn)證，李某不可能如此輕易得手。
還有的在買賣中對對方提供的房產(chǎn)證不放心，購房者對房產(chǎn)證的真?zhèn)尾灰妆嬲J，在付款之前時，一定要到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查證、核實房產(chǎn)證真?zhèn)我约笆欠裨O有抵押或被查封等情況。
（三）“小產(chǎn)權房”交易引發(fā)糾紛
所謂“小產(chǎn)權房”，是指建設在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機構頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產(chǎn)權性質以及所受到的產(chǎn)權保護比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權房”。
小產(chǎn)權房以價格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額；但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù)；在面臨房屋拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償?shù)娘L險。
當然購買小產(chǎn)權房的利益和風險是并存的，上述可以預見和可能發(fā)生的潛在風險，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規(guī)避和防范。合同務必做到萬無一失，因此國家法律是不太愿意保護你在此情況下的權利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時唯一的救命稻草了。
目前昆明市場上已存在大量的小產(chǎn)權房，有甚至是比較大規(guī)模或成片區(qū)式的開發(fā)，其建筑質量、物管水平、基礎配套已與商品房沒有什么差別了。政府對此一直也未予追究，實際上持的是默許的態(tài)度。另外，再加之昆明被批準為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革特區(qū)，昆明正在試行的城鄉(xiāng)一體化以及農(nóng)村土地流轉等政策大趨勢，綜合這些背景我個人認為昆明的小產(chǎn)權房問題遲早將由法律的后臺走向前臺，由不合法變?yōu)楹戏āＲ驗檎呖偸窃谧儎拥模珕栴}的關鍵是在政策明確變動之前購買小產(chǎn)權房的您最好不要發(fā)生糾紛，即使要發(fā)生糾紛也應當在糾紛發(fā)生之前掌握住對你對有利的武器——合同!
（四）共同共有人未同意引發(fā)糾紛
房屋多為家庭成員共同共有財產(chǎn)。物權法第95條規(guī)定，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權；第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權證時，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權人，有的登記了共有權人，有的則根本沒有登記共有權人而實際上是有共有權人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權人員。
對這類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復原狀，根據(jù)過錯賠償損失。特別是房價漲跌較大、出賣一方準備在離婚前轉移財產(chǎn)以及個別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋。
余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進去居住。2006年底，因城市規(guī)劃，該區(qū)被劃歸新城區(qū)，房價也飛漲。后其子以房屋為父母共同財產(chǎn)，其享有繼承權，母親私自處分房屋產(chǎn)權侵犯了其合法權益為由，遂起訴余某，請求法院認定買賣房屋協(xié)議無效。對購買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發(fā)生，應盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，以減少買房糾紛。
（五）一房多買與雙倍返還
王女士看中一套房，便與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并交了20萬元首付款。一段時間后，房價上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時，有一天卻發(fā)現(xiàn)一位姓李的先生搬進她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產(chǎn)證。到有關部門一查，房屋產(chǎn)權確實已登記在李先生名下。原來，開發(fā)商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來見房價上漲，便以更高的價格賣給了前來買房的李先生，并且為李先生辦理了產(chǎn)權登記。王女士一怒之下將開發(fā)商告上法庭。現(xiàn)實中遭遇王女士這種情形的也時有發(fā)生，這被稱為“一房二賣”。
在這種情形下，房子究竟屬于誰?由于物權法規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動未經(jīng)登記不發(fā)生效力，因此王女士雖然與開發(fā)商簽訂了合同，但只享有合同上的權利，卻并沒有取得對房子的物權。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產(chǎn)權登記，因而他現(xiàn)在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認吃虧，她可以依法維護自己基于合同產(chǎn)生的權利。根據(jù)合同法、消費者權益保護法和最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償。
為防止這種情況發(fā)生，讓先買者也能先得，法律為買方設定了一個保護制度，即預告登記制度。物權法第20條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。王女士在購房之初就可以向登記機構申請預告登記，經(jīng)預告登記后，開發(fā)商未經(jīng)她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。不過，預告登記的有效期限并非無限長。物權法同時規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。
三、房屋買賣合同糾紛的管轄
依據(jù)《民事訴訟法》第34條第（1）項的規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買賣合同糾紛涉及不動產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應由房屋所在地人民法院管轄。
四、房屋買賣合同糾紛的法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規(guī)定。
