1月18日，張先生突然接到一家著名房地產商的電話，催促他繳納物業費。張先生丈二和尚摸不著頭腦，“在長白島新買的樓盤沒有給我發過入住通知書，還沒辦理入住，何來的物業費之說？”張先生忐忑之余，研究了自己的《購房合同》，不看不要緊，一看補充條款，他還真得開始繳物業費了。
沒有入住卻要繳納物業費；小范圍的面積誤差不退不補，而且由于面積誤差產生的稅費變更都由購房者自行承擔；產權證辦理要一年，賠償金額卻僅有十萬分之一……《購房合同》中的諸多霸王條款，讓張先生頭痛不已。記者翻閱了沈城幾大上市公司的《購房合同》，發現許多公司都在原有的規范文本下，擅自增改條款。開發商此舉的目的當然只有一個：減少自我風險，轉嫁給買受人。
2010年，為何《購房合同》越來越不規范？為何開發商將合同中補充協議越寫越細？為何購房者必須要簽署諸多的霸王條款？1月18日，本報特別邀請了市中級法院民二庭的韓鵬法官為您解讀這些條款。
1面積誤差0.5%內不退不補？
現狀：在張先生的這份《購房合同》里，第五條關于面積誤差的規定，開發商多增加了一條“經雙方同意執行”的選項：（面積）差異值在+或-0.5%以內（含本數）的，買賣雙方互相不退不補；面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房款。
內幕：按此項規定，一旦面積誤差僅在0.5%內，開發商可不退房款或買受人可不補交房款。這條看上去貌似公平的條款，其實暗藏著貓膩。因為開發商一般情況下都會多算面積，絕大多數情況下，面積只會少而不會多。張先生說，簽合同時，售樓員的解釋是原來出現過面積誤差給予業主賠償的情況，如果以一套100平方米、單價為5000元/平方米計算，面積少0.5%，就需要向業主退還2500元房款，百戶總金額就達25萬元。而實際情況是，大部分戶型都超過100平方米，面積越大，單價越高，賠償的金額就越大。
法律規定：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條對面積誤差有明確的規定，但前提是合同有約定的，按照約定處理。沒有約定的，適用該條規定。現在大部分《商品房買賣合同》都執行合同中關于面積誤差的固定條款，買賣雙方自行約定的條款并不常見。如果雙方約定了面積不退不補，一旦簽訂合同即表明買賣雙方都接受該項約定，因此買受人在簽訂商品房買賣合同時，應當仔細看清相關條款。
2遞交產權證辦理手續365天？
現狀：《購房合同》第十五條是關于產權證辦理的規定，張先生的合同中是如此規定的：“出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。”在“如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：出賣人按日向買受人支付已付房價款壹十萬分之壹的違約金……”
早在2005年，沈陽市消協在解釋購房霸王條款時，就將“150日內辦理房屋產權證”列為其中之一。據消協負責人介紹，對于購房人辦理權屬證書的期限，《城市房地產開發經營管理條例》作出了明確規定，即商品房交付或銷售合同簽訂之日起90日內。而開發商自己規定的365天，則比霸王條款還要“霸王”。
內幕：沈陽市有個別開發商，在此規定內按國家相關部門要求填寫“90天”，賠償額為“千分之二”。合同內規定的時間天數越長，開發商違約的可能性越小，違約金的數額越小，開發商違約的責任越小。試想，一套50萬的房子，因產權證辦理延期起訴開發商，不僅需要舉證開發商逾期遞交手續的證據，還要搭上訴訟費和時間精力，勝訴后還存在執行的難處，最后僅能拿到每天50元的賠償金額。誰還會去干這不合算的事呢？
法律規定：雖然《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定了辦理房屋所有權登記手續應當在交付后90日內，但是該條款并不是強制性的條款，而且最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定的出賣人承擔逾期辦證的違約責任也排除了當事人有特殊約定的情形，因此如果商品房買賣合同中沒有約定天數，可按最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定的原則處理，但如果合同中規定了天數，則應當視為雙方對此有特殊約定。如果雙方約定的違約金標準低于逾期交房造成的實際損失，買受人可以要求適當提高違約金的標準。
3補充協議暗藏殺機
現狀：張先生的《購房合同》，有長達8頁的27條補充協議，其中出現了太多的霸王條款。比如第5條規定：“如因面積差異導致的相關稅費變化問題，由買受人自行承擔，”第8條規定：“在商品房達到交付使用條件后，除買受人未按合同約定支付房價款外，出賣人應以掛號信或特快專遞通知買受人辦理交付手續。買受人未接到商品房交付使用通知書的，以合同約定的交付期限的最后一天為交付使用時間，商品房物業服務費、采暖費、水電費等相關費用，自商品房交付之日起，由買受人承擔。”正是在這條規定下，即使張先生沒有接到入住通知書，但合同規定的交付日期是2009年12月31日，即使沒接到入住通知書，他也要開始繳納物業費了。而且，由于面積誤差產生的稅費變更，由他自己進行更改。
內幕：《商品房買賣合同》是建設部規定的規范文本，改動的空間不大，即使如此，開發商還是鉆了幾條法律法規空子。在《商品房買賣合同》中有一頁補充協議，是由開發商制定的條款，購房者簽字后必須執行的內容。許多購房者，在簽署合同時，只看合同，不看補充協議。即使發現霸王條款，開發商也不會更改，購房者只得簽署。而這份看上去不起眼的補充協議，正被許多開發商利用，成為增設霸王條款的天堂。
法律規定：一般來說，應當根據買賣雙方對于面積差異處理原則的約定來確定，買受人應當按照自己實際購買的房屋的面積來承擔相應的稅費，但雙方如果有特別的約定，則應當尊重雙方的約定。關于房屋交付的問題，在合同約定的交付日期內，開發商應當按照合同約定的方式通知買受人辦理交付手續。如果開發商有證據證明買受人接到了其交房通知，只是由于買受人的原因未辦理交付，則相關費用應當由買受人承擔。但是如果開發商不能證明其已經履行了通知義務，則相關費用不應由買受人承擔。
