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2003版房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本自今甲7月1日開(kāi)始啟用。對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)上下家和中介公司來(lái)說(shuō)，如何簽好新合同成為大家關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，審查下面五個(gè)問(wèn)題是簽好新版買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵。
(一)權(quán)屬審查。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。實(shí)踐中，權(quán)屬不清是引發(fā)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛主要原因之一，由于上家對(duì)房屋沒(méi)有處置權(quán)而導(dǎo)致合同無(wú)效的訴訟也不少。一般來(lái)說(shuō)，售后公房、因婚姻或繼承形成新的共有關(guān)系的房屋權(quán)屬比較復(fù)雜，上下家與中介公司應(yīng)當(dāng)十分留心。
(二)房?jī)r(jià)與傭金審查。如今二手房買(mǎi)賣(mài)大多數(shù)通過(guò)中介公司，因此明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額就非常必要。審查內(nèi)容包括兩方面，1．上家的委托價(jià)與下家的買(mǎi)價(jià)是否一致；2．中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。這樣的審查能有效地防止極少數(shù)中介從業(yè)人員違反規(guī)定，賺取差價(jià)或謀取不當(dāng)利益。
(三)付款審查。由于房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)行登記過(guò)戶制度，因此一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”。上下家或中介公司對(duì)付款方式進(jìn)行審查是保證交易安全的關(guān)鍵措施。在實(shí)踐中，通過(guò)中介公司的付款方式一般有兩種，一是中介公司代收代付，另一種是上下家自行交接。代收代付是中介服務(wù)的重要內(nèi)容之一，且中介公司一般不鼓勵(lì)上下家自行交接，因?yàn)樵坌薪唤訉?duì)下家來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大。2003版買(mǎi)賣(mài)合同示范文本對(duì)2000版作了很多改進(jìn)，但沒(méi)有對(duì)付款附件作相應(yīng)的完善，筆者認(rèn)為這是一個(gè)缺憾，其格式僅適于自行交接的情況。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款。對(duì)首付款和尾款，筆者建議采用如下流程：
由于客戶需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。筆者一般鼓勵(lì)前者，因?yàn)槿糍I(mǎi)賣(mài)不成功，交房便沒(méi)有任何意義，還容易造成裝潢款糾紛和房屋遷讓糾紛。另外，若不通過(guò)中介公司交易，上下家交接房款時(shí)應(yīng)盡量請(qǐng)第三方進(jìn)行監(jiān)管。
(四)交房審查。合同簽訂過(guò)程中的交房審查，主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線電視等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。在此要特別說(shuō)明的是戶口遷移，由于戶籍管理是公安部門(mén)的行政行為，因此戶口遷移處于民事行為和行政行為的交叉領(lǐng)域，涉及到買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系，法院不能在二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中對(duì)戶口遷
移直接作出判決。這使得一旦因戶口遷出而發(fā)生的糾紛，將十分頭疼，而且會(huì)影響到下家的孩子入學(xué)問(wèn)題。對(duì)此，2003版買(mǎi)賣(mài)合同在特別告知中作了提示。
關(guān)于交房標(biāo)志，2003新版買(mǎi)賣(mài)合同第四條中有明確約定，而且示范文本首次將交鑰匙作為二手房買(mǎi)賣(mài)的交房標(biāo)志之一，符合實(shí)際情況。
(五)違約救濟(jì)審查。主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。2003版買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)違約救濟(jì)條款作了明顯的改進(jìn)。尤其值得一提的是，行政部門(mén)傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院解決糾紛。