二手房買(mǎi)賣(mài)流程要注意幾點(diǎn)問(wèn)題
在進(jìn)行二手房交易的過(guò)程中，需要防范各種風(fēng)險(xiǎn)，在交易流程中，選房、簽訂合同、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、稅費(fèi)繳納等步驟是非常關(guān)鍵的步驟，需要購(gòu)房者注意其中的幾點(diǎn)相關(guān)問(wèn)題。
二手房交易流程
選房是購(gòu)買(mǎi)二手房最關(guān)鍵的一環(huán)，很多人為選擇一套心儀的房屋不辭辛苦，四處看房。當(dāng)看好一套房屋時(shí)又不知該怎樣和對(duì)方交易，往往處于一種無(wú)從下手的尷尬狀態(tài)，通常二手房買(mǎi)賣(mài)流程主要有：支付購(gòu)房定金，(并驗(yàn)看對(duì)方的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū))，并約定到相關(guān)權(quán)屬登記中心查閱戶(hù)籍檔案;簽訂契約(采用西寧市房地產(chǎn)交易管理所提供的樣本);驗(yàn)收房屋;交割房屋、房款，同時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)(約定尾款數(shù)額及尾款數(shù)額的支付時(shí)間、方式、地點(diǎn))。
交易的成敗往往決定于雙方的信用度及對(duì)交易的責(zé)任感和雙方對(duì)細(xì)節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)的考慮，在這里我們簡(jiǎn)單列舉個(gè)小案例，說(shuō)明上述流程的關(guān)鍵性。
市民王先生看中了于女士的一套房屋，并且當(dāng)日向于女士支付購(gòu)房定金1萬(wàn)元，并約定成交價(jià)為30萬(wàn)元，于女士收取該筆訂金并出具了收條，上面寫(xiě)明收到王先生購(gòu)房訂金人民幣1萬(wàn)元整，次日于女士打來(lái)電話告知王先生房?jī)r(jià)有變要上漲房?jī)r(jià)3萬(wàn)元，王先生決定取消該筆交易，并要求于女士賠償損失，遭到于女士拒絕之后，王先生至某律師事務(wù)所咨詢(xún)被告知于女士雖有悖于誠(chéng)實(shí)信用的交易原則，但由于“定”金和“訂”金之間一字之差，加之王先生當(dāng)時(shí)并未與于女士簽約，故王先生無(wú)法主張其賠償請(qǐng)求。在本案中如果王先生注重交易細(xì)節(jié)，當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)求于女士重新改寫(xiě)收據(jù)并同時(shí)與于女士訂立契約明確約定雙方的違約責(zé)任，則王先生主張賠償?shù)臋?quán)利當(dāng)然會(huì)受到法律保護(hù)。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是關(guān)系交易成敗的重要環(huán)節(jié)，大家在簽約前應(yīng)把握以下幾個(gè)原則：明確交易對(duì)象和成交價(jià)格，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、雙方履行權(quán)利義務(wù)的時(shí)間地點(diǎn)和雙方的違約責(zé)任。
在簽約時(shí)應(yīng)把握雙方權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一性和對(duì)等性，以及違約責(zé)任的適度性，避免不平等條款和違約責(zé)任的過(guò)度以避免無(wú)效條款的產(chǎn)生。把握好以上幾點(diǎn)，就可以避免交易風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
委托法律機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)
由于二手房交易過(guò)程時(shí)間較長(zhǎng)，在進(jìn)行二手房交易時(shí)，可以委托專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)或規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介入交易，這樣一來(lái)雙方當(dāng)事人都可以減少或避免交易的風(fēng)險(xiǎn)。上述機(jī)構(gòu)可以用其專(zhuān)業(yè)知識(shí)為交易雙方建立一個(gè)安全的交易平臺(tái)。但是不管委托哪家中介機(jī)構(gòu)，切勿忘記與其簽訂委托合同，明確中介機(jī)構(gòu)的委托義務(wù)和委托人的權(quán)利及雙方的違約責(zé)任，同時(shí)還需確認(rèn)服務(wù)價(jià)格，以避免自己的合法權(quán)益受到侵害。
時(shí)下隨著人們生活節(jié)奏的加快，越來(lái)越多的房屋交易雙方當(dāng)事人愿意選擇將房屋買(mǎi)賣(mài)的交易事務(wù)交給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)運(yùn)作。西寧市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展已趨向規(guī)范，加之房地產(chǎn)交易行政主管部門(mén)的有效監(jiān)管，近些年來(lái)未發(fā)生群體性重大詐騙和特大中介機(jī)構(gòu)委托合同糾紛案件，這是西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)文明的又一標(biāo)志。但很多中介機(jī)構(gòu)在接受委托人的委托事務(wù)后，卻不得不面對(duì)過(guò)河拆橋、坐地起價(jià)、不按委托合同履行合同義務(wù)等尷尬的局面。很多房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為維持經(jīng)營(yíng)，不得不忍氣吞聲，鮮有狀告委托人的案例。只有少數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得不拿起法律武器為其維權(quán)。即便拿起法律武器，也大多只是選擇以調(diào)解的方式了結(jié)糾紛。
市民李先生委托某中介機(jī)構(gòu)將其房屋出售，后經(jīng)該中介機(jī)構(gòu)介紹，孫女士前去看房，后經(jīng)該中介機(jī)構(gòu)查實(shí)兩人未通過(guò)該機(jī)構(gòu)已達(dá)成交易。該中介機(jī)構(gòu)查實(shí)后再三勸告雙方當(dāng)事人履行委托合同義務(wù)，但遭到拒絕，該機(jī)構(gòu)一紙?jiān)V狀訴至某市仲裁委托會(huì)，經(jīng)該機(jī)構(gòu)調(diào)解，雙方均支付了約定居間報(bào)酬。
市民丁先生委托某中介機(jī)構(gòu)將其所有的房屋出售，后經(jīng)該中介機(jī)構(gòu)介紹，丁先生與李女士在中介機(jī)構(gòu)居間的情形下達(dá)成交易，并訂立合同，李女士支付丁先生購(gòu)房定金1萬(wàn)元整，后經(jīng)該機(jī)構(gòu)核實(shí)產(chǎn)權(quán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，丁先生是在其配偶不知情的情形下私自出售房屋，且該機(jī)構(gòu)與其配偶溝通時(shí)，其配偶明確表示拒絕出售。在此情形下，該中介機(jī)構(gòu)以該產(chǎn)權(quán)交易有瑕疵為由通知雙方終止交易，并約請(qǐng)雙方前來(lái)協(xié)商解決合同終止和善后事宜，在該機(jī)構(gòu)的主持調(diào)解下，丁先生最終賠付李女士違約金1萬(wàn)元。
