導(dǎo)讀：個(gè)人出售房產(chǎn)按差額20%征收個(gè)人所得稅引二手房市場(chǎng)一片慌張，政策一出臺(tái)，二手房買賣雙方都相當(dāng)緊張，賣房的怕要多交稅，買房的怕稅費(fèi)轉(zhuǎn)移。二手房買賣新政策到底有哪些呢?國(guó)五條賣房征稅政策一出臺(tái)引發(fā)各地離婚潮的消息是真的嗎?二手房買賣過(guò)程中有哪些事項(xiàng)是需要特別當(dāng)心的?國(guó)五條細(xì)則下，二手房買賣流程是怎樣的?
二手房交易五大關(guān)，必須要搞清楚
二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過(guò)買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過(guò)程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過(guò)交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過(guò)戶登記的過(guò)程。二手房買賣辦理流程：購(gòu)房資格核驗(yàn)(住宅類)——網(wǎng)簽合同——地稅部門核定契稅——房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。
二手房買賣以下步驟要了解清楚：
1、了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案;
3、簽合同：如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購(gòu)房定金(但不是商品房買賣的必經(jīng)程序)。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
4、申請(qǐng)過(guò)戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。如果存在無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況，則拒絕申請(qǐng)。
5、立契。房地產(chǎn)交易管理部門審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
6、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
8、買方付清所有房款領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)。
二手房買賣新政策及常見避稅手段
2013年二手房買賣新政策主要有二手房交易中的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收和二手房20%個(gè)稅不得轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者。
2013 年3月1日晚間，國(guó)五條細(xì)則落地，其中對(duì)二手房事項(xiàng)的規(guī)定為：對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。20%個(gè)稅一經(jīng)公布就引發(fā)樓市討論熱潮，很多購(gòu)房者質(zhì)疑這個(gè)稅費(fèi)會(huì)增加購(gòu)買二手房的成本，因?yàn)樵诂F(xiàn)有的二手房交易過(guò)程中，大部分稅費(fèi)是由買方來(lái)承擔(dān)的。隨后住建部官員表示二手房20%個(gè)稅不得轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
二手房買賣避稅手段
假離婚是國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后樓市傳的最火的避稅辦法之一。根據(jù)規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征個(gè)人所得稅。一般來(lái)說(shuō)，家庭關(guān)系是指配偶關(guān)系，也就是說(shuō)，夫妻雙方的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)要繳納個(gè)人所得稅。許多夫妻便通過(guò)假離婚的形式進(jìn)行避稅。
二手房合同價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格：做低合同價(jià)，能避就避。“做低合同價(jià)”是二手房市場(chǎng)買賣雙方最常用的避稅方式。
有意壓低交易價(jià)格：二手房買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。對(duì)于“有意壓低成交價(jià)”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大;第二，從購(gòu)房者角度來(lái)看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購(gòu)買價(jià)”將拉大二手房買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更：這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個(gè) “貪小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。假贈(zèng)予方式
假贈(zèng)予真買賣，暗箱操作：在新政策頒布后，不少業(yè)主通過(guò)“假贈(zèng)予”偷逃個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。這是二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的，本無(wú)親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過(guò)公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈(zèng)予”。
二手房交易常見陷阱，買賣要注意什么?
二手房市場(chǎng)魚龍混雜，特別是在政策暫未明確的狀態(tài)下無(wú)論是買房還是賣房都需要多一個(gè)心眼，二手房交易過(guò)程中，常見購(gòu)房陷阱需要了解清楚。在二手房買賣過(guò)車中，買方和賣方各需要注意什么呢?
二手房交易常見購(gòu)房陷阱
陰陽(yáng)合同陷阱：“陰陽(yáng)合同”是指除了簽署一份實(shí)際成交價(jià)的合同之外，再簽一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)的假合同，將假合同作為申報(bào)納稅的依據(jù)，以達(dá)到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策法規(guī)有關(guān)規(guī)定，按照市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)行。
賣房者并非房主本人：二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產(chǎn)證、假信息等。二手房交易中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)證上的名字與賣房人不是同一個(gè)人的情況，因此購(gòu)房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費(fèi)時(shí)費(fèi)力的事。
中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過(guò)中介來(lái)成交的，為了快速達(dá)成買賣協(xié)議好提取中介費(fèi)，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，最好把和中介有關(guān)的條款寫入合同中，同時(shí)還要注意合同中隱藏的陷阱。
中介扮買主吃差價(jià)：一些中介經(jīng)紀(jì)人在找到價(jià)格較低的房源時(shí)，往往還不斷向房主壓價(jià)，如果房主急售，真的同意了這個(gè)較低的價(jià)格，店里其他經(jīng)紀(jì)人就會(huì)扮作買房人與房主簽合同。然后通過(guò)委托公證等方式，再次加價(jià)將房子出售，賺取差價(jià)
購(gòu)房合約陷阱：買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒(méi)有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒(méi)有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無(wú)效的，如果房東拒不履行合同約定的款項(xiàng)，盧先生可以申請(qǐng)法律程序。
二手房買賣過(guò)程中 賣房者如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
第一、選取品牌中介。第二、交鑰匙要謹(jǐn)慎。第三、不要輕易提前交房。第四、合同細(xì)節(jié)要講清。第五、私下交易要看清。
二手房買賣過(guò)程中買方需要注意的事項(xiàng)
第一、核實(shí)房主真實(shí)身份;第二、附屬設(shè)施最好在合同中約定;第三、維修基金要結(jié)清;第四、戶口遷出要慎約時(shí)間和責(zé)任;第五、前期費(fèi)用要結(jié)清;第六、房款分兩次支付最安全;第七、約定違約償付時(shí)間。
