案例
李某和王某某存在著口頭公房買(mǎi)賣(mài)合同，由于房?jī)r(jià)上漲，李某以雙方存在租賃關(guān)系既使存在買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)槭枪抠I(mǎi)賣(mài)也是無(wú)效的為由，要求收回房屋。法庭上代理律師據(jù)理力爭(zhēng)，最終說(shuō)服法庭打贏了這場(chǎng)官司。以下是抗辨的主要理由。
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農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)契約效力
關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)
一、李某與王某某之間存在著房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，王某某是以買(mǎi)受人的身份居住、使用李某交付的系爭(zhēng)房屋羅秀三村38號(hào)201室。
首先，一審中李某承認(rèn)從2001年6月起已收取王某某7萬(wàn)元房款的事實(shí)(以一審?fù)徆P錄為證)，而王某某是在2001年7月接受李某交付的房屋，這在時(shí)間上相吻合。王某某也已使用房屋近5年。如果是租賃不可能支付7萬(wàn)元，更不可能支付裝修補(bǔ)貼。
其次，證人王明芳是雙方當(dāng)事人的姐姐，證人王述武是雙方當(dāng)事人的父親，這種特殊的親屬關(guān)系，決定了他們對(duì)雙方當(dāng)事人之間發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)是最清楚的，因而他們的證詞是真實(shí)可靠的，此外對(duì)雙方糾紛曾進(jìn)行過(guò)調(diào)解的證人黃俊也證明了這一買(mǎi)賣(mài)事實(shí)。
再次，測(cè)謊器具有科學(xué)性、可靠性，已普遍作為查清事實(shí)采用的手段。李某拒絕測(cè)謊表明其想逃避法律責(zé)任。李某對(duì)拒絕測(cè)謊理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
綜上，王某某以12萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)李某位于羅秀三村38號(hào)201室房屋的事實(shí)確實(shí)存在。.
本案房屋買(mǎi)賣(mài)是合法、有效的。
二、根據(jù)《民法通則》第57條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除”。羅秀三村38號(hào)201室雖然是承租公房，但根據(jù)法律、政策規(guī)定，允許承租人或同住人買(mǎi)下承租的公房或在買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)后轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。原先雙方約定由李某買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給王某某，后為減少手續(xù)雙方約定李某戶口遷入系爭(zhēng)房屋后，再將王某某戶口遷入，然后變更租賃戶名，再以王某某名義買(mǎi)下房屋。這種買(mǎi)房的形式與李某買(mǎi)下后再轉(zhuǎn)讓給王某某性質(zhì)上是一樣的，都是為了房屋買(mǎi)賣(mài)，只是為了減少步驟，采取了變通的做法。在簽訂合同時(shí)，房產(chǎn)部門(mén)是允許這種操作方式的。在當(dāng)時(shí)稱為二步并一步，以減少手續(xù)。
雙方達(dá)成協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋，簽訂協(xié)議時(shí)雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，協(xié)議內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)法律允許買(mǎi)賣(mài)的私有財(cái)產(chǎn)，且對(duì)李某戶口遷入系爭(zhēng)房屋后，再將王某某戶口遷入，然后變更租賃戶名，再以王某某名義買(mǎi)下房屋作了約定，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此雙方所簽協(xié)議依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對(duì)方同意都不能擅自解除該協(xié)議。
雖然“房屋的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)進(jìn)行變更登記方為有效”，但這是指通過(guò)簽訂協(xié)議，雖然買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的意向能夠成立，但是若不是登記，則不發(fā)生房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不是指買(mǎi)賣(mài)協(xié)議本身不能成立。在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建產(chǎn)的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系依然存在。
李某依現(xiàn)在的法律和政策的規(guī)定，隨時(shí)可以把承租的公房買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)后出售，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，李某雖然尚未取得該系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，但這僅僅是取得遲早的問(wèn)題，并非不應(yīng)或者不能取得的問(wèn)題。現(xiàn)雙方約定通過(guò)變更承租人的方式由王某某直接買(mǎi)下，只是為了簡(jiǎn)少手續(xù)，采取了變通的做法。李某以公房不能買(mǎi)賣(mài)為由，主張房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，其理由不能成立。
三、上海市高級(jí)人民法院“民事法律適用問(wèn)答”(滬高法民一〔2003〕25號(hào))文中針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，明確回答：“售后公房的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)過(guò)去的規(guī)定是有期限限制的，但是，這種限制現(xiàn)在已經(jīng)不復(fù)存在了，因此，只要當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，意思表示是真實(shí)的，可以確認(rèn)其合同有效，以避免當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用，濫用合同無(wú)效制度，隨意撕毀合同。
