1、什么是房齡？
房齡與房屋使用年限不同。
房齡：自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算房屋的年限。
房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開發(fā)商拿地之日開始算起。
比如，開發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開發(fā)商在該土地建的房子，2012年交付使用。
到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。
2、房齡長(zhǎng)短，有何影響？
（1）房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價(jià)格一般比較低廉。越老越不易出售，時(shí)間長(zhǎng)了，甚至?xí)H值。
（2）房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。
（3）房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費(fèi)用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。
（4）房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。
比如一套老房子，售價(jià)100萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，按照首付3成來算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(wàn)（80-80*0.3），然而，售價(jià)100萬(wàn)減去貸款的56萬(wàn)，就是44萬(wàn)，意味著首付你要支付44萬(wàn)才行。
3、賣房人假報(bào)“房齡”要承擔(dān)什么責(zé)任？
《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；……”在二手房買賣中，房屋的房齡，直接關(guān)系到房屋的質(zhì)量、后續(xù)使用壽命、房屋安全狀況、買房人的居住品質(zhì)和居住體驗(yàn)、買房人再賣此房時(shí)的價(jià)格，甚至關(guān)系到相應(yīng)的土地使用權(quán)【一般而言，房齡越長(zhǎng)，土地使用權(quán)已使用期限就會(huì)越長(zhǎng)】到期（70年）后買房人是否需要續(xù)交土地出讓金或者出售此房屋時(shí)是否需要再繳納土地出讓金等等問題。因此，房屋的房齡是與訂立房屋買賣合同有關(guān)的重要事實(shí)。如果賣房人故意隱瞞或者假報(bào)房齡給買房人造成損失，就要承擔(dān)損害賠償責(zé)任（締約過失責(zé)任）。即便沒有給買房人造成損失，買房人也可以要求解除合同并返還已付款。
相關(guān)知識(shí)：怎么查詢真實(shí)房齡？
通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來查詢這個(gè)房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場(chǎng)交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢到其真實(shí)房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時(shí)間。可以通過以下方式，查詢二手房房齡。
1、到房產(chǎn)管理部門查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢方式，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢。
2、多問問該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶，得到的結(jié)果往往更真實(shí)準(zhǔn)確。
3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀(jì)90年代的房屋，在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。
4、查看外立面，通過外墻使用材料推測(cè)。紅磚外墻，外觀沒有粉飾的住宅樓，多為上世紀(jì)八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉飾的墻面，可從周圍居民或房管部門那里進(jìn)行確認(rèn)。
5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。
6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購(gòu)房者在買房時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。
7、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀(jì)五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。
