一、農村宅基地性質及與農村房屋的關系
農村宅基地，顧名思義，就是農村房屋所附著的地面土地。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條之規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。農民有權使用集體土地建房。由于個人只享有土地的使用權而無所有權，不可能產生物權效力。但房屋不同，《憲法》第三條規定“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”，顯然法律是承認房屋的私有。由于土地和房屋都是不動產，且二者在物理上不可分離，土地權利與房屋權利的關系如何，勢必影響到權利人的切身利益。
傳統民法中，土地權利與建筑物權利有三種情形：一是土地所有權與建筑物所有權不可分離。如羅馬法地上物屬于土地的附合原則，建筑物屬于土地的一部份，其所有權應歸屬于土地所有權人;二是兩者可以分離，但非土地所有人的建筑物所有權與地上權不可分離。如德國民法上的地上權制度。三是兩權可分離，且非土地所有權人的建筑物所有權不以地上權為必要。如日本民法上，土地與建筑物是兩個在法律上可以完全分離的不動產。[1]
我國法律既宣布土地公有，又承認房屋私有，顯然法律是承認建筑物所有權與土地所有權相分離之原則。但在管理制度上，實行的是房地不可分的一體化原則，即兩個權利必須歸屬于同一主體。如法律規定土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;房地產轉讓、抵押時，房屋所有權與該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓。在管理對象上，我國又是城鄉區別，分為城鎮土地和農村土地兩條管理體系。目前比較成體系的土地使用權制度只適用國有土地，對于農村土地使用制度，至今無切合實際可行的法律法規。對于農村宅基地使用權的保障和行使，基本上是政策調整而沒有納入土地使用權法律制度體系中。以房地產律師所在的地方基層政府對農村集體土地管理為例，該政府規定：村民建房以本人戶口登記簿記載的農業人數為準，以戶為單位按實際人口由主管部門審批，且一戶只能擁有一處宅基地。當農民需要修建房屋時，依規定申請建房屋。從土地管理法和相關政策可以看出，農村宅基地的權屬歸集體而非農民私人所有，只有農業人口方有權使用農民集體土地，即享有宅基地使用權。在農村宅基地與房屋的關系上，只有享有宅基地使用權方有權建筑房屋;只有經過審批，才有權在核準的宅基地面積范圍上修建房屋，也才能產生對房屋的合法權利，否則修建的房屋為非法建筑，不能受到法律的保護。
但是，在農村房地的管理中雖也適用“房地不可分” “地隨房走、房隨地走”的原則，但農村宅基地劃撥的屬地、屬人原則并沒有在實踐中真正落實，加之建筑物的固定性、長期性，少數農村存在的歧視婦女、保護本地利益、宗族利益的現象，使得宅基地不可能完全隨人員的變化而及時調整。如婚嫁人員的原有宅基地不收回、落戶地又不劃撥，去世人員、農轉非人員的宅基地不收回，新生兒不及時劃撥，有宅基地使用權的分不到房屋，有房屋的無宅基地使用權，宅基地使用證上的內容不作相應變更，而無法反映人員、建筑物的變動情況等等，房地不可分原則在房地權利分離的前提下產生了許多矛盾，釀成了許多房地糾紛。由于對農村宅基地以及農房規范管理的法律制度的匱乏，使得審理此類析產糾紛因法律空白而出現不少難點。
二、農村房屋析產糾紛的若干程序問題
(一)訴訟主體問題。析產糾紛發生在家庭成員間，權利人都是共有關系，無論是原告、被告都是權利的共有人，因此該訴訟為必要共同訴訟，未參加訴訟的，法院應當依職權追加，通知其參加訴訟。但到底是共同原告或被告應視情況而定。首先應界定爭議標的的權利主體。需要分割的房屋共同人有哪些，判斷依據主要是農村宅基地使用證上的登記和有關部門、組織的證明。其次，如果離異或喪偶的一方撫養未成年小孩，當其起訴前配偶或原家庭成員要求分割財產時，應通知該小孩以原告身份參加訴訟。當喪偶一方作為原告起訴分割房產而其小孩又隨(外)祖父母生活時，小孩以被告身份參加訴訟。但此時會產生原告在同一訴訟中分為對立雙方當事人而身份的混淆問題。即小孩的監護人系其父母，相應為法定代理人，此時父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份參加訴訟，而角色混同。對此房地產律師認為，最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干意見》第10條規定了監護人的監護職責包括代理其(被監護人)進行訴訟，第22條又規定“監護人可以將監護職責部份或全部委托給他人”，因此當原告訴訟角色混同時，為避免行為理論上的不當性，應當將代為訴訟的監護職責委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律師為委托代理人且無需征得監護人同意。
(二)訴的種類問題。在農村房地析產糾紛中，原告的訴請主要有確權之訴和侵權之訴。司法實踐中主要表現為：一是籠統的要求分家析產，無具體的分割指向。從文字解釋，分家析產不僅要明確現有家產的狀態，還要進行具體的分割。誰分此間房，誰分彼間房，其實質是確認之訴，即確認某間房為其誰有。但是《民事訴訟法》第一百零八條明確規定起訴要有具體的訴訟請求，但“分家析產”的訴請并不明確。因此對此類訴請應當要求原告明確訴請。在事實依據上，原告應當提供現有房屋的結構、方位及面積狀態，以便法官分割時從有利于生產、生活和保護婦女兒童利益的方面合法合理確認原告應分得的房產。二是要求確認權利份額。此類訴訟是典型的確權之訴，訴請并不具體指向某一間房，僅要求法院確認其權利份額。從訴請應具體的要求而言，此確認訴請應具體為要求確認自己享有多少的權利份額，方為具體。三是侵權之訴，要求法院判決侵權人搬出某些房屋。此類情況往往是當事人的權利義務已經明確，特別是不僅原告的權利份額已確認，而且權利也切實體現到某間房屋，因此是否侵權容易判斷。但實踐中，當事人因法律知識欠缺，未正確認識法律關系性質，在未確權之前就徑直起訴被告侵權。法官對此應根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條主動行使釋明權，要求當事人變更訴訟請求先確權，如當事人執意不變則駁回訴訟請求。
另外，對于確權之訴因無給付內容，其判決無執行性。當事人以確權判決申請執行，應不予受理。
