一、一個維權不當案例
商品房質量對消費者來說極其重要，它不僅關系到居住人身生命安全，而且也關系到居住舒適程度。任何一個消費者都希望搬進安全、質優(yōu)的新房。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。當房屋存在質量問題時，我們該如何正確有效的維權，這不僅涉及法律問題，更涉及你依據(jù)自己情況而采取的合理有效途徑，有時路走錯了，目的或者愿望再合法、正當，也不能達到維權的目的。舉一個真實的案例。
2000年2月，魯先生與濰坊某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽約，購買商品房一套，總價款35萬元。房屋交付4個月后魯先生發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)縱向貫穿裂縫，且房頂漏水。因存在重大質量問題，魯先生向開發(fā)商提出退房的要求，而開發(fā)商只同意維修，不同意退房。在協(xié)商無果的情形下，魯先生向法院起訴，要求開發(fā)商解除購房合同，返還購房款35萬元及利息損失。房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱：該房屋已經(jīng)驗收合格，房屋所出現(xiàn)的質量問題不是嚴重的質量問題，通過修復可以解決，不影響房屋的正常、安全使用。發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題后，我們也找施工單位去查看，答應給修復。但魯先生不同意，要求我們必須退房。魯先生要求退房沒有事實和法律依據(jù)。庭審中，法院委托房屋質量檢測站對原告的房屋進行質量檢測，檢測結論為，原告的房屋頂板均有開裂現(xiàn)象，樓板裂縫主要表現(xiàn)為外墻中部的縱向裂縫，斜裂縫寬度為0.15-0.30㎜之間不等，縱（橫）向裂縫寬度在 0.15-0.40㎜之間不等。究其原因，樓板裂縫主要是混凝土的后期收縮引起；墻體裂縫主要是地基相對不均勻變形引起。質檢站作出了鑒定結論，“該樓主體保證結構安全、合格”，并建議進行部分修復。
法院經(jīng)過審理后認為：根據(jù)工程質量檢測站對房屋質量進行檢測的結論表明，該房屋確實存在一定的質量問題。但是，該房屋主體結構安全、合格，而現(xiàn)存質量問題通過有關專業(yè)部門進行維修是可以得到彌補的。此情況下，原告堅持要求退房，理由不足。對房屋的維修問題，雙方可另行解決。法院判決駁回原告之訴訟請求。原告不服判決，上訴至中級法院，中級法院經(jīng)審理認為，一審法院的判決并無不當，故駁回上訴人的上訴請求，維持原判。至此，本是質量事故受害方的魯某，為了維權損失了訴訟費、代理費、鑒定費共計5萬多元，費時兩年得到的結果卻是敗訴、質量糾紛可另行解決的結果。
從本案例可以看出，購房人要保護自己的合法權利，必須采取合法、有效的途徑。當發(fā)生質量問題后，消費者應初步分析質量暇疵的程度，是否是房屋主體質量不合格，或嚴重影響正常居住，還是一般的其他質量缺陷，以便采取相應的對策。若不采用正確的方法，購房者即使有委屈也難以保護自身權益。
二、針對不同質量問題，采取正確維權方式
可以將房屋的質量問題分為三種：第一，房屋主體結構質量不合格。從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。其必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。第二，嚴重影響正常居住使用的質量問題。這是指由于房屋質量問題，嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。第三，其他質量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。
對上述三種不同的質量問題，法律規(guī)定了不同的處理方式，分別賦予購房人和開發(fā)商不同的權利和義務：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
因此，不同質量問題的正確處理方式可概括如下:
（一）因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結構質量問題直接關系到使用的安全性，而且修復不可能或成本甚巨，買受人一般可解除合同并要求賠償損失。
（二）對房屋存在嚴重質量問題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許買受人可解除合同并要求賠償損失。
當然如果買受人認為要求賣房人進行修復，并承擔由于修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失，更為合算時，也可選擇要求修復。
（三）對于其他質量問題，由于未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復并賠償損失，不能要求退房。當然對于不需要修復的質量缺陷，購房人可以要求開發(fā)商賠償因存在質量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失，可依法申請委托有關估價機構對房屋進行差值評估，以確定差值部分的損失。
