舊版合同難以適應(yīng)需求
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，相關(guān)的法律法規(guī)也不斷跟著完善，比如物業(yè)方面、土地管理等，政府出臺(tái)了一系列的政策。而作為商品房買(mǎi)賣(mài)中必不可少的一環(huán)———商品房購(gòu)買(mǎi)合同，則越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。大量的糾紛發(fā)生在合同的簽訂上。近日，北京市工商局會(huì)同北京市建設(shè)委員會(huì)等相關(guān)部門(mén)對(duì)現(xiàn)行的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（示范文本）進(jìn)行修改。
市工商局合同處負(fù)責(zé)人稱，由于今年出臺(tái)了大量購(gòu)房消費(fèi)的相關(guān)法規(guī)，舊版購(gòu)房合同示范文本中的一些條款已不能滿足需要，尤其是對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，先行合同文本還存在著一些信息不對(duì)稱的弊端，為了使該示范文本能夠提供更好的示范作用，有關(guān)部門(mén)做出了對(duì)舊版合同文本修訂的決定。
據(jù)市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在2003版合同范本中對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、交接，出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的承諾，出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，關(guān)于保修責(zé)任、前期物業(yè)服務(wù)的約定等都需要再細(xì)化。一年來(lái)，相關(guān)政府主管部門(mén)都接到過(guò)購(gòu)房人有關(guān)合同的投訴，所以市建委與市工商局正在向各政府部門(mén)收集修改意見(jiàn)，著手對(duì)舊版合同文本的修改。修改的內(nèi)容都是圍繞著在商品房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的比較集中和突出的問(wèn)題，也是糾紛易發(fā)的問(wèn)題。
市工商局合同處有關(guān)人士透露說(shuō)，按照原計(jì)劃，新版《合同示范文本》預(yù)計(jì)在年內(nèi)出臺(tái)，但出臺(tái)前還要組織召開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方參與的論證會(huì)，根據(jù)論證還會(huì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷摹⒄{(diào)整。
新版合同細(xì)化五大問(wèn)題
對(duì)于在現(xiàn)行《合同示范文本》規(guī)定得比較模糊的商品房“基礎(chǔ)設(shè)施”，新版《合同示范文本》則將其加以細(xì)化。
新版合同可能就較容易產(chǎn)生糾紛的小區(qū)綠地、會(huì)館、游泳池等的交付使用情況進(jìn)行相關(guān)約定。比如，很多買(mǎi)房人提到，不少開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房的時(shí)候都強(qiáng)調(diào)“綠化率”。可真正入住后卻發(fā)現(xiàn)，原來(lái)規(guī)劃作綠化的地方卻成了收費(fèi)的停車(chē)位，因此，購(gòu)房人提出，有關(guān)園林綠化的這些問(wèn)題是否能在購(gòu)房合同里約定得詳細(xì)一些。
新版合同將根據(jù)時(shí)代發(fā)展對(duì)“停車(chē)位”作相應(yīng)約定。
對(duì)于當(dāng)前大都是期房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“停車(chē)位”是十分重要的條款。由于停車(chē)位已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房中普遍存在的現(xiàn)象，而舊版《合同示范文本》因出臺(tái)時(shí)間較早，對(duì)此沒(méi)有提到，新版《合同示范文本》也會(huì)對(duì)其進(jìn)行約定。
新版《合同示范文本》還對(duì)套內(nèi)面積和建筑面積做出更為詳細(xì)的說(shuō)明。
關(guān)于面積的糾紛也是比較集中的，明明是買(mǎi)的100平方米的房子，結(jié)果自己測(cè)量，少了20平方米，這樣的虧業(yè)主吃得不少，曠日持久的打官司也不是小業(yè)主所希望的。因此，細(xì)化關(guān)于面積的內(nèi)容將會(huì)減少糾紛。
新版合同細(xì)化了目前房屋糾紛較為集中的“房屋質(zhì)量”的有關(guān)條款。
質(zhì)量問(wèn)題目前仍是房地產(chǎn)的硬傷，在多起的糾紛中，涉及到質(zhì)量問(wèn)題的居多。舊版的合同示范文本沒(méi)有對(duì)“房屋質(zhì)量”作相關(guān)的比較詳細(xì)的約定，只是在第11條中規(guī)定：“所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。”至于什么是指質(zhì)量問(wèn)題？出了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該負(fù)什么責(zé)任等等，都沒(méi)有比較清晰的界定。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)該有哪些內(nèi)容，有關(guān)部分是否也應(yīng)該出示一個(gè)示范文本，而不是像現(xiàn)在這樣，開(kāi)發(fā)商自己“寫(xiě)”，只要到有關(guān)部門(mén)備案就行。
新版合同對(duì)舊版合同的格式和條款內(nèi)容都做出了修訂。
例如在舊版合同中，買(mǎi)受人一欄只留有填寫(xiě)一個(gè)人的空間，考慮到現(xiàn)在買(mǎi)房人的產(chǎn)權(quán)可以夫妻共有，也可與子女共有，因此在新版購(gòu)房合同示范文本中增加了多個(gè)填寫(xiě)空間。
此外，新版合同范本將單出一本《商品房預(yù)售合同》范本，以降低購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)期房的合同風(fēng)險(xiǎn)。
