發(fā)展商逾期辦證
張先生提出索賠
張先生在2001年購買商品房一套，并與開發(fā)商在購房合同中約定，開發(fā)商應(yīng)該在商品房交付使用后180天內(nèi)到有關(guān)部門備案，張先生須在360天后取得房產(chǎn)證。如果因開發(fā)商的責(zé)任不能按時取得房產(chǎn)證的，“雙方同意按下列第3項處理：1.……；2.……；3.買受人不退房，自逾期日起出賣人以已付房價款按銀行同期貸款利率計付違約金給買受人，……”。
開發(fā)商于2002年10月23日將房產(chǎn)交付張先生使用，而這套房的房產(chǎn)證直到2004年5月14日才核發(fā)。張先生認為，導(dǎo)致延期辦證的原因在開發(fā)商，于是向廣州仲裁委提出違約金賠償請求。
開發(fā)商則認為，辦理房產(chǎn)證是購房者的責(zé)任，出賣人只承擔(dān)協(xié)助義務(wù)，所以延遲辦證應(yīng)由張先生承擔(dān)責(zé)任。另外，張先生沒有及時提交辦證資料和交納辦證契稅，也延遲向銀行申請辦理房產(chǎn)證，是導(dǎo)致辦理房產(chǎn)證延遲的主要原因，責(zé)任應(yīng)由張先生自行承擔(dān)。
根據(jù)雙方合同中的約定，開發(fā)商應(yīng)該在2002年10月23日交房后的360日內(nèi)，即2003年10月19日前將辦好的房產(chǎn)證交給業(yè)主，實際上開發(fā)商直到2004年5月才辦好。而且，開發(fā)商也沒能證明已經(jīng)通知業(yè)主要求提交有關(guān)材料，所以仲裁庭裁決開發(fā)商逾期辦證的違約金應(yīng)該從2003年10月19日起至2004年5月13日止。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1.商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；2.商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
▲專家點評 ???
不少購房者都認為辦理房產(chǎn)證是開發(fā)商的責(zé)任和義務(wù)，其實這是錯誤的理解。根據(jù)法律規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬登記的申請人只能是購房者，開發(fā)商的作用是協(xié)助辦理，并提供必要的證明文件。
按商品房市場的交易慣例，通常都是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成了竣工驗收和權(quán)屬登記手續(xù)后，再通知購房人提交辦理交易過戶的資料到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)去為購房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商如果不及時完成這道前置程序，購房人的房地產(chǎn)權(quán)證是辦理不下來的。因此，開發(fā)商不能以辦理房地產(chǎn)權(quán)證是購房者的責(zé)任，出賣人只承擔(dān)協(xié)助義務(wù)為由，將逾期辦證的責(zé)任推給業(yè)主。
中介合同違約
雙倍返還定金
在廣州某房屋中介公司的介紹下，買家周某和業(yè)主張某達成房屋買賣協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，周某在當(dāng)天給了張某5000元定金，并在第二天到中介行交了第二期的5000元定金。
但是張某在收取了第一期5000元定金后，卻以房屋已被他人租賃等為由不愿賣房。仲裁庭最終裁決其沒有履行合約的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《房屋買賣合約》違約條款，張某應(yīng)該返還周某交付的定金5000元，并且還要向周某支付5000元的違約賠償金。
據(jù)法律專家介紹，購房合同簽訂后的一方對合同內(nèi)容反悔，就構(gòu)成違約。對于一方的違約行為，合同另一方當(dāng)事人一方面有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同，另一方面也可以要求其支付合同中規(guī)定的違約金。《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
▲專家點評 ???
訂金與定金雖只有一字之差，卻涉及到是否需雙倍返還的重大問題。預(yù)付訂金是訂立合同之前賣方向買方收取的預(yù)付性質(zhì)費用。如果是訂立商品房買賣合同時所預(yù)付的款項，日后還應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款。
而所謂的定金則是涉及《擔(dān)保法》的概念，是一種擔(dān)保履行的手段，具有制裁違約方并襝受害方的作用。《商品房買賣合同》中規(guī)定了的買受人所交付的款項才是定金。特別需要注意的是，要想在商品房買賣中討得兩倍的返還，必須簽訂正式合同，而且合同中還必須寫明該款項是定金。
合同未約定
仲裁不支持
陳先生兩年前買下天河區(qū)東圃某小區(qū)住房，并和開發(fā)商在《商品房預(yù)售合同》中約定了仲裁條款，協(xié)議在合同履行中如發(fā)生爭議，雙方一旦協(xié)商不成，交由廣州仲裁委員會仲裁。而在當(dāng)時簽訂的《商品房預(yù)售合同》和補充合同中，并沒有對物業(yè)維修基金作出任何約定。
陳先生所在小區(qū)業(yè)主委員會成立后查詢得知，與該期房產(chǎn)有關(guān)的物業(yè)維修基金賬戶上竟然沒有任何款項。陳先生認為，按照《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該及時足額繳納物業(yè)維修基金。陳先生作為小區(qū)業(yè)主委員會代表多次和開發(fā)商交涉不成后，向廣州仲裁委員會提起仲裁，請求裁定開發(fā)商立即依法繳納物業(yè)維修基金(按小區(qū)二期總投資的2％)及利息。
開發(fā)商提出，《商品房預(yù)售合同》只是對商品房的交房、付款、辦證等事項作了約定，而沒有物業(yè)維修基金的內(nèi)容，所以物業(yè)維修基金不是合同內(nèi)容。只有合同內(nèi)容才是仲裁事項，物業(yè)維修基金不是合同內(nèi)容，不屬于仲裁事項。
陳先生則認為，雖然雙方?jīng)]有明確約定物業(yè)維修基金的繳交事宜，但在合同中約定了“本合同未盡事宜，按照國家有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章處理”，而物業(yè)維修基金正是國家法規(guī)和廣州市規(guī)章規(guī)定的內(nèi)容，所以雙方合同其實還是對物業(yè)維修基金的問題作出了約定。此外，物業(yè)維修基金也是商品房買賣合同法律關(guān)系應(yīng)有的內(nèi)容之一，所以物業(yè)維修基金屬于仲裁事項。
仲裁庭最終以“作為仲裁協(xié)議一方的開發(fā)商不同意將物業(yè)維修基金糾紛納入本合同仲裁條款的管轄范圍”的原因，駁回了業(yè)主的請求。業(yè)主委員會后來將開發(fā)商告上法庭，目前仍然在等待著最終的消息。
