建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)探討
建 筑物區(qū)分所有權(quán)，為近代各國物權(quán)法上一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。在我國，雖然早已存在建筑物區(qū)分所有權(quán)的事實(shí)，但我國法律一直未確認(rèn)這一概念。新頒布的《物權(quán)法》采納了這一概 念，是對(duì)我國傳統(tǒng)物權(quán)理論的突破，這對(duì)化解社會(huì)矛盾，維護(hù)業(yè)主權(quán)利均具有非常重要的意義。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概 念和內(nèi)容
建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的界定關(guān)于什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，我國采取的是“三元論說”。《物權(quán)法》第七十條規(guī) 定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的權(quán)利。”由此可以將建筑物區(qū)所有權(quán)的概念概括為：
建筑物區(qū)分所有權(quán)指將一棟 建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人(這里稱“業(yè)主”)獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)和對(duì)共用部分的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，對(duì)專有部分的所有權(quán)、對(duì)共用部分的共有持分，以及成員權(quán)的三位一體的復(fù)合物權(quán)。
事 實(shí)上，建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是包含專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)和成員權(quán)這三項(xiàng)權(quán)能的復(fù)合物權(quán)，其中，專有所有權(quán)是基礎(chǔ)。從某種意義上說，共有所有權(quán)和成員權(quán)是依附于專有所有權(quán)而存在的，區(qū)分所有人取得專有所有權(quán)，自然就應(yīng)取得共有所有權(quán)和成員權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分時(shí)，共有所有權(quán)和成員權(quán)被認(rèn)為一并轉(zhuǎn)讓。總之，這三項(xiàng)權(quán)能不可分割，如果作為繼承或處分的標(biāo)的，應(yīng)將三者視為一體。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)，應(yīng)是指數(shù)人區(qū)分一建筑物時(shí)，對(duì)各自的專有部分有單獨(dú)所有 權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權(quán)，并基于區(qū)分所有人之間的團(tuán)體關(guān)系而擁有成員權(quán)，上述專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)的總 稱即建筑物區(qū)分所有權(quán)。
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)
由于現(xiàn)代城市生活的居住 密度加大，牽涉到建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的頭關(guān)系增多，由此而引發(fā)的爭端和矛盾也層出不窮，為此討論共有權(quán)也更加有其現(xiàn)實(shí)意義，所以本文不對(duì)專有權(quán)和成員權(quán)進(jìn)行討論，而只對(duì)共有權(quán)作一些探討。看兩個(gè)案例：
案例一：
商品房住宅 小區(qū)車位到底歸誰所有，歷來是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫單獨(dú)出售，則是開發(fā)商的普遍做法。近來，此類糾紛層出不窮，業(yè)主狀告開發(fā)商事件屢見報(bào)端。江蘇省南京市鼓 樓區(qū)人民法院曾 判決過一起案例，就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)探討(2) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-12-27
南京某個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年開發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建 筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2 車位/戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月 250元的租金租了出去。
2003年，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起 訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。
法院認(rèn)為， 南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫，既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土 地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無證 據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行 為違反了誠實(shí)信用原則。
據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主 享有地下停車庫的權(quán)益。
案例二：
張某、周某等五人均系本市某小區(qū)業(yè)主。1999年9月初，周某在對(duì)其購買的2-1-2室進(jìn)行裝修的時(shí)，在進(jìn)樓防盜門內(nèi)側(cè)，沿底層樓梯用木料攔隔至二樓連接處，并在一樓至二樓樓梯下搭建木柜，造成原底層公用走廊成為周某一戶獨(dú)用。張某等四戶與其協(xié)商讓其拆除，恢復(fù)原狀。然周某未予拆除，故張某等四人以底層公用走廊屬全體業(yè)主的共用 部位，且有他們分?jǐn)偯娣e，周某的行為，侵犯他們的合法權(quán)益為由訴至法院，要求周某拆除違章搭建。周某則辯稱，房屋的公用部位，一般來說是房地產(chǎn)所有者進(jìn)出通道用的部位，雖未劃定哪些部位屬于哪些住戶使用，但各層樓的公用部位由該層樓面住戶使用是約定俗成的原則。自己實(shí)際居住使用的房屋已自然形成和劃 定相對(duì)獨(dú)立的部分，該層樓面的公用部位屬自己使用。況且自己的行為是出于防盜安全需要，屬正當(dāng)行為，故不同意對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。
[審判] 一審法院認(rèn)為，共用部位是指一幢住宅內(nèi)部的業(yè)主、使用人共同使用的部位，包含該幢住宅各業(yè)主的房屋公用建筑面積分?jǐn)偯娣e，而房屋公用建筑面積分?jǐn)偤螅⒉粍澐指鲬魯偟妹娣e的具體部位，應(yīng)為該幢住宅內(nèi)各業(yè)主共同共有，因此，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害張某等 人的合法權(quán)益，張某等人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)與支持。因而，一審法院做出判決：周某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)，拆除該樓底層防盜門內(nèi)側(cè)沿一樓扶梯至二樓扶梯連接處的攔隔板及該樓梯下的搭建物，按原始設(shè)計(jì)的使用功能恢復(fù)原狀。判決后，周某不服，以原審辯稱理由提起上訴。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)探討(3) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-12-27
二 審法院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人各自 購買了住房的產(chǎn)權(quán)，形成了建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系，二審法院做出了駁回上訴，維持原判的終審判決。
以上兩個(gè)案子都 是現(xiàn)代城市生活中具有代表性的案例，下面結(jié)合案例分析建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)問題。
