因出租人停車場(chǎng)將其所有的數(shù)間門面房同時(shí)出租給萬平公司和其他幾個(gè)個(gè)人，形成“一物二租”，出租人無法向萬平公司交付房屋，萬平公司將停車場(chǎng)告上法庭，要求停車場(chǎng)全面履行雙方于2005年1月25日簽訂的房屋租賃合同，即交付合同約定的房屋、向其支付違約金10000元。2006年1月21日，海安法院對(duì)該縣首例“一物二租”案作出一審判決。
2004年4月7日，萬平公司與停車場(chǎng)簽訂租賃合同1份，約定：停車場(chǎng)將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側(cè)混凝土結(jié)構(gòu)的一樓營(yíng)業(yè)用房中北首第1-2間出租給萬平公司用于經(jīng)營(yíng)。協(xié)議期限為2004年4月10日至2012年4月9日止，萬平公司向停車場(chǎng)交納押金2000元，每年的租金為24000元。如有一方違約，須向守約方支付違約金1萬元。此前，萬平公司曾于2004年1月8日向被告停車場(chǎng)交納押金5000元。2004年11月10日，停車場(chǎng)向萬平公司收取2004年4月10日至2004年12月31日的房租14300元。
2005年1月25日，萬平公司與停車場(chǎng)簽訂租賃合同1份，約定：停車場(chǎng)將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側(cè)南首第1-10間混凝土結(jié)構(gòu)的一樓營(yíng)業(yè)用房以及倉庫2間出租給萬平公司用于經(jīng)營(yíng)，期限為6年，自2005年1月1日至2010年12月31日;期滿時(shí)續(xù)租事宜雙方另行協(xié)商。萬平公司所租用的停車場(chǎng)的房屋必須向停車場(chǎng)繳納押金12000元，協(xié)議期滿結(jié)清房時(shí)向萬平公司退回押金。違約方向守約方支付違約金1萬元。同時(shí)雙方在該租賃合同下方注明“2004.4.10號(hào)簽訂的協(xié)議一并簽在本協(xié)議，原協(xié)議作廢”等字樣。另外，萬平公司的代表人在雙方于2004年4月7日簽訂的租賃合同上方注明“2005年作廢”等字樣。
上述2005年1月25日租賃合同中所涉及的10間營(yíng)業(yè)用房實(shí)際上為9間，另有3間為倉庫，該3間倉庫抵算店面房1間。
2003年3月23日、2004年1月6日、2004年1月6日、2005年2月20日，4位第三人張某、徐某、何某、王某分別與被告停車場(chǎng)簽訂租賃合同各1份，約定被告停車場(chǎng)將其所有的位于海安縣海安鎮(zhèn)某村1組204國道西側(cè)一樓上述門面房(即2005年1月25日出租給萬平公司房屋)分別出租給4位第三人，上述4位第三人均向停車場(chǎng)交付了租金，且原先雙方之間就存在租賃合同關(guān)系，系續(xù)租。
庭審過程中，停車場(chǎng)與4位第三人共同確認(rèn)，2005年1月25日租賃合同涉及的店面門及倉庫已經(jīng)實(shí)際被4位第三人租用，其中張某實(shí)際租用南首第1-3間店面房;王某實(shí)際租用南首第4-4.5間店面房，同時(shí)實(shí)際租用張某承租房屋背后的倉庫1間(開門朝向?yàn)槟?;徐某實(shí)際租用南首第5.5-6間店面房以及東西向朝南開門的倉庫1間;何某實(shí)際租用南首第7-9間店面房以及抵算店面房的倉庫3間。
海安法院審理后認(rèn)為：原、被告之間簽訂的房屋租賃合同成立，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按約履行，違反約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告與第三人徐某、王某、何某、張某之間簽訂的房屋租賃合同亦成立，根據(jù)合同相對(duì)性原則，該合同亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦應(yīng)認(rèn)定合同有效，作為被告應(yīng)當(dāng)按約定向第三人履行合同義務(wù)。由于被告停車場(chǎng)將其所有的房屋同時(shí)出租給原告和第三人，事實(shí)上形成了“一物二租”的情形，且被告與4位第三人原先就存在租賃合同關(guān)系，系到期后續(xù)簽的租賃合同，并收取了第三人的租金，同時(shí)原、被告雙方訟爭(zhēng)的房屋為第三人實(shí)際租用，使合同的履行已成為事實(shí)上的不可能。根據(jù)債權(quán)平等的原理，原告請(qǐng)求被告向其交付房屋的行為，必然會(huì)損害善意無過錯(cuò)第三人的利益。故原告要求被告向其交付房屋的行為，法院難以支持。被告反訴要求解除租賃合同的行為，符合法律的規(guī)定，法院予以采納，但不因此免除被告不能向原告交付房屋的違約責(zé)任。故原告要求被告承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以采信。合同解除后，被告停車場(chǎng)向原告收取的押金應(yīng)當(dāng)予以返還。法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第㈤項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條第㈠項(xiàng)之規(guī)定，判決解除原告萬平公司與被告停車場(chǎng)于2005年1月25日簽訂的房屋租賃合同;被告停車場(chǎng)給付原告萬平公司違約金1萬元;被告停車場(chǎng)向原告萬平公司返還押金5000元;駁回原告萬平公司要求被告停車場(chǎng)向其交付租賃房屋的訴訟請(qǐng)求。
評(píng)析：審判實(shí)踐中，“一物二賣”的情形屢見不鮮，而“一物二租”的情形卻頗為罕見。本案中，停車場(chǎng)將其所有的房屋同時(shí)出租給萬平公司和第三人，停車場(chǎng)與各人分別訂立的合同均符合合同成立的要求，同時(shí)亦不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性的規(guī)定，上述租賃合同均是獨(dú)立存在的，根據(jù)合同相對(duì)性原則，均屬于有效合同。作為有效合同，合同的相對(duì)方均要嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。被告將上述合同標(biāo)的物同時(shí)出租給原告和第三人，形成了“一物二租”的情形，由于同一標(biāo)的物被停車場(chǎng)出租給第三人后，已無法再向萬平公司履行交付房屋的行為，且第三人取得租賃的標(biāo)的物時(shí)屬于善意無過失，因而萬平公司要求停車場(chǎng)再履行交付房屋的行為已成為事實(shí)上的不可能，根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，“當(dāng)事人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事實(shí)上不能履行;”萬平公司要求被告履行交付房屋的行為按照上述規(guī)定不能得到支持，因?yàn)楸桓娲嬖谥聦?shí)上不能履行的問題。該合同只要有一方當(dāng)事人提出解除，法院即應(yīng)予準(zhǔn)許，故被告反訴要求解除合同的請(qǐng)求，依法應(yīng)當(dāng)支持。
另外，被告作出的“一物二租”的行為，違反了合同法中的信用原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)其違反誠信原則的行為承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故法院支持原告要求被告支付1萬元違約金的請(qǐng)求。
