出租人將違章建筑房屋出租給承租人使用，出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同是否有效?
案情簡介
2005年6月11日，原告張某豐與被告孫某平簽訂一份房屋租賃協議，該協議約定，原告張某豐將位于上海市浦東區東平路1號華光小區旁邊的建筑面積總計830平方米的房屋出租給被告孫某平使用，每月租金3萬元，按季結算，租期截至2009年12月30日。房屋租賃協議簽訂后，原告張某豐依約向被告交付房屋，被告孫某平于2005年8月11日向原告支付了房屋租金3萬元。
被告孫某平取得上述房屋后，與第某人投資開辦上海市愛心敬老院(該院依法取得政府頒發的許可證，系合法設立)，由被告孫某平與第某人愛心敬老院共同使用承租的房屋。在承租期間，被告孫某平僅僅向原告支付房租3萬元，經原告多次催討，但被告以愛心敬老院投資太多，現無法籌款支付房租，并表示在年底之前付清房租。原告系老年人，見被告所做的事情是為社會做公益事業，遂同意被告暫緩支付房屋租金的請求。
2006年9月12日，上海市浦東區規劃土地管理局通知第某人愛心敬老院，原告張某豐出租的房屋未取得房屋產權證，系違法建筑，要求第某人在限期內予以搬出并自動拆除，否則將申請法院強制予以拆除，并承擔相關的拆除費用。據此，被告孫某平遂找到原告問其原委，原告承認其出租的房屋沒有取得房屋產權證，但其與被告之間的租賃關系是受到法律保護的，遂要求被告將拖欠的房租予以支付。但原告的要求遭到被告的拒絕，雙方由此產生糾紛。
原告張某豐認為，2005年6月11日，與被告簽訂的房屋租賃協議，系雙方真實的意思表示，協議條款亦經雙方共同協商確定，應屬有效協議，理應受到法律的保護和支持。現本人已經根據雙方簽訂的協議將房屋交付給被告使用，而被告也曾支付部分租金，后由于被告投資敬老院出現資金緊張未付租金，因被告所做事情是為社會做貢獻，遂取得本人的理解，同意被告暫緩支付房租，但至今被告仍未再向本人支付房屋租金。更何況，雖然本人出租的房屋未取得房屋產權證是事實，但與被告承租實際使用房屋、支付房屋租金之間沒有任何關系，而且被告在承租期間也實際居住使用了承租房屋，被告理應向本人支付剩余的房屋租金。可見，被告不支付房屋租金的行為，是違反法律法規規定的，損害了本人的經濟利益，故被告應當根據協議的約定支付本人至2006年10月11日止期間(共16個月)的租金45萬元;
被告孫某平認為，雙方簽訂有房屋租賃協議屬實，但原告出租的房屋系違法建筑，原告無合法房屋產權證或其他建房手續，而且原告在出租房屋時，亦沒有將房屋未取得房屋產權證的事實告知本人，存有欺騙之行為。故該房屋租賃協議是違法的，不具有任何法律效力，而且根據法律的規定，該協議亦是自始無效的。更何況，造成協議無效的責任在于原告一方，本人在主觀上沒有任何過錯。可見，原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實和法律依據，本人不應承擔支付剩余的租金，故請法院依法駁回原告的訴訟請求。
法院判決
上海市浦東區人民法院經審理認為，原告對系爭房屋無權屬證明或其他合法建房手續，出租的房屋系違法建筑。《城市房屋租賃管理辦法》第6條第5項規定，屬于違法建筑的房屋不得出租。此規定屬于強制性規定，租賃雙方當事人不得違反。故本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋租賃協議違反了上述有關規定，應屬無效協議。而且造成該協議無效的主要責任在于原告，但被告在簽訂房屋租賃合同時未嚴格審查原告對系爭房屋的權利是否完整，也存有一定過錯。現原告就違法建筑房屋出租的行為要求被告支付租金的訴請，于法無據，不予支持。原告現已收取的租金，屬非法所得，應予收繳;被告承租涉訟房屋使用至今，但未支付的租金，屬雙方約定取得的非法所得，應當予以收繳。根據《中華人民共和國民法通則》第58條、第61條之規定，判決如下：
