租房遇到糾紛，到底誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，如何保障自己的合法權(quán)益不受侵害，是房客和房東們都需要考慮的現(xiàn)實(shí)問題。據(jù)了解，目前在我市處理租房糾紛時(shí)用到最多的是《合同法》和《深圳市房屋租賃管理?xiàng)l例》，無論是出租者還是承租者，都應(yīng)該對(duì)這兩則法規(guī)有所了解。為此，記者采訪了一系列相關(guān)專業(yè)人士，對(duì)于如何處理租房糾紛問題答疑解惑。
押金返還處理應(yīng)完全依照合同規(guī)定
到期不續(xù)約，未提前一個(gè)月通知房東，房東是否有扣錢理由?為此記者采訪了建緯律師事務(wù)所具有多年處理此類糾紛經(jīng)驗(yàn)的陳桂平律師。陳律師表示，如果合同中并無此條款，該房東的做法是明顯不妥的。陳律師告訴記者，房東扣除押金這一舉動(dòng)屬于違約責(zé)任處理，必須要嚴(yán)格緊扣合同條款，按合同辦事。雖然相關(guān)法律對(duì)于潛在約定有一個(gè)大致的時(shí)間解釋(約為半個(gè)月到一個(gè)月左右)，但是合同雙方要實(shí)現(xiàn)潛在約定，就必須將其體現(xiàn)在合同中。如果房東想讓自己扣除押金的理由成立，就必須提供證據(jù)證明，房客未及時(shí)通知是導(dǎo)致其房屋空置的直接原因。然而房屋是否能及時(shí)出租不僅和放租時(shí)間長(zhǎng)短有關(guān)，還牽涉到房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、地理位置等多方面因素，一般而言很難證明此類案中房客的行為給房東造成了損失。對(duì)于這一點(diǎn)，世華地產(chǎn)的工作人員劉先生也表示，雖然在我市地產(chǎn)界確實(shí)存在這條規(guī)矩，但是出租雙方應(yīng)就此條款提前做好溝通，在完全未溝通的情況下，房客也并沒有提前告知的義務(wù)。
另外，陳律師告訴記者，房客想在合同期未到時(shí)搬離也是租房合同執(zhí)行過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題。對(duì)于這種情況，在簽訂合同時(shí)雙方就應(yīng)該對(duì)提前跳出合同如何進(jìn)行補(bǔ)償、需要提前多久通知等寫進(jìn)合同，不能圖省事口頭一說，不然對(duì)雙方的利益都會(huì)有所損害。
做好附件確認(rèn)工作，益于處理配套設(shè)施損壞問題
關(guān)于家具家電在使用中損壞誰(shuí)擔(dān)責(zé)任的問題，記者了解到，根據(jù)合同法，出租方和承租方對(duì)于房屋的配套設(shè)施有約定義務(wù)。租房合同中規(guī)定，“正常使用損壞”時(shí)，由房客報(bào)房東負(fù)責(zé)維修，如果是房客“故意損壞”，則需由房客負(fù)責(zé)賠償或修理。陳律師告訴記者，合同中寫到的“故意損壞”其實(shí)也可以理解為“過錯(cuò)損壞”。出租方若因家具家電損壞要求房客賠償，需證明放租時(shí)配套設(shè)施的原始狀態(tài)與現(xiàn)狀不同。在簽訂合同之前，雙方應(yīng)就配套設(shè)施進(jìn)行附件確認(rèn)，并在合同中附上所有家具家電的項(xiàng)目清單(包括品牌、型號(hào)等)、估計(jì)價(jià)值(和房客協(xié)商后以房客簽字確認(rèn)為準(zhǔn))以及圖片為依據(jù)，以證據(jù)的形式記錄出租時(shí)配套設(shè)施的原始狀態(tài)。這樣如果有損壞，就可以按照當(dāng)時(shí)確認(rèn)的附件情況進(jìn)行協(xié)商賠償處理。
仲裁與法院是維權(quán)的兩種途徑
難纏的房客與房東的確令人頭痛，當(dāng)自己的利益受到損害，如何維權(quán)，也是合同雙方很關(guān)心的問題。對(duì)此，陳律師介紹，一般在我市進(jìn)行租房糾紛維權(quán)有兩種形式：仲裁或者起訴至法院。陳律師說，如果是個(gè)人承租，并不建議選擇仲裁途徑。因?yàn)橹俨觅M(fèi)用較高，與個(gè)人成本并不對(duì)等，相反，訴至法院則是更好的選擇。記者從福田法院了解到，對(duì)于爭(zhēng)議額在20萬元以下的民事糾紛，當(dāng)事雙方可根據(jù)自己的意愿進(jìn)行訴前調(diào)解。調(diào)解后達(dá)成的協(xié)議經(jīng)公證依法具有強(qiáng)制執(zhí)行效力，且法院不收取案件受理費(fèi)用。另外，調(diào)解一宗案件最長(zhǎng)不會(huì)超過30天，與簡(jiǎn)易訴訟程序3個(gè)月的審限相比，也節(jié)省了不少時(shí)間。
