房地產糾紛案例評析
原告(反訴被告)：重慶A回收有限責任公司，(以下簡稱A回收公司)
被告(反訴原告)：重慶B實業(集團)有限公司，(以下簡稱B實業公司)
[基本案情]
2001年10月25日，A回收公司(甲方)與B實業公司(乙方)簽訂《聯建協議》，約定：甲方以其位于重慶市渝北區龍溪鎮新牌坊的劃撥土地13.6畝(即甲方房管證北縣字第02973號至02976號國有土地使用證江國用(90)字第1407號所列的用地范圍)作為建房投入，乙方擁有對該項目的獨立開發權并負責全部建設費用，雙方共同開發綜合性商住樓，實行成品房分配;甲方協助乙方辦理開發過程中應具備的各種手續，鑒于甲方已將該項目所涉及的土地抵押，在合同簽字后一個月內由甲方負責注銷該抵押，并由甲方協助提供相關手續，由雙方申請辦理到乙方名下，由乙方獨自實行該項目的綜合開發全過程中，逾期未能解除抵押影響辦理土地出讓等手續，則視為違約;乙方負責辦理開發過程中選址、立項、規劃、國土、消防、市政、綠化、人防等有關手續，并負責建房的全部資金，包括在建設中的有關一切稅費和所有開發費用(含水電氣、土地出讓金、工程所有稅費等);本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后即具有法律效力，任何一方不得單方終止合同，否則視為違約，違約方應賠償另一方違約金300萬元人民幣。同時，雙方還就聯建房屋的產權的分配方式、工程建設中的事務等問題進行了約定。
2001年12月18日，重慶市渝北區發展計劃委員會作出《關于重慶B實業(集團)有限公司與重慶A回收有限責任公司新建“龍城”花園工程的立項批復》，同意B實業公司與A回收公司新建“龍城”花園工程立項。2002年3月1日重慶市國土資源和房屋管理局向A回收公司發出《關于“龍城花園”建設項目土地公示情況的函》，內容為：渝北區龍溪街道新牌坊地塊，用于修建“龍城花園”建設項目，按照渝府發[2000]68號文件規定，已在市、區土地部門規定的公示點進行了公示，根據公示情況，同意你司對該地塊進行開發建設，請你們抓緊辦理相關手續，盡快實施，使該項目早日建成。2002年3月19日，重慶市規劃局為B實業公司和A回收公司下發了《關于龍城花園工程的選取址通知書》。2002年7月17日，重慶市規劃局作出《重慶市建設工程方案設計審查意見通知書》，原則同意B實業公司和A回收公司報送的龍城佳園規劃設計方案，并同意其開展初步設計，要求將初設報送消防、環保、人防等部門審查并出具書面審查意見，同時還說明取得本通知書后6個月內未向該局申領建設工程規劃許可證，期滿后又未向該局申請延期的(延長期不得超過6個月)，本通知書及其他批準文件自行失效。2002年7月22日，重慶市規劃局為A回收公司和B實業公司頒發了龍城佳園的《建設用地規劃許可證》，并在該證上注明：在取得本證三個月內未取得建設用地批準文件，建設工程選址意見書和本證自行失效。2002年12月3日，B實業公司和A回收公司向重慶市規劃局渝北分局提出《關于龍城佳園設計方案延期的報告》，主要內容為：由于正在完善土地抵押解除手續，致使初步設計審查未能報送，特申請延期6個月。2003年7月18日，B實業公司和A回收公司再次向重慶市規劃局渝北區分局提出《關于申請對龍城佳園初步設計方案報批延期的報告》，主要內容是：現已完成補步設計，但由于消防、綠化仍在審批之中，不能向貴局交件，特申請延長三個月。2003年8月，重慶市規劃局渝北區分局答復B實業公司和A回收公司，不同意其延期申請，并要求其盡快報送初設方案。至糾紛發生，B實業公司沒有報送初設方案。經審理查明，B實業公司系具有貳級資質的房地產開發企業。
[訴訟請求及主要理由]
原告以《聯建協議》約定的用于開發的土地是原告經劃撥方式取得的國有土地，且該土地使用權已作抵押。雙方簽約時，該土地未按照有關規定辦理土地使用出讓手續，且至今未補辦相應的審批手續。協議簽訂后，約定的建設工程亦未實際實施為由，請求確認雙方于2001年10月25日簽訂的《聯建協議》無效，并判令被告賠償原告經濟損失260萬元。同時，被告B實業公司認為A回收公司訴請確認《聯建協議》無效，其實質是單方終止合同，違反了雙方的約定，構成違約。為此，在法院指定的舉證時限內還提起反訴，請求本院確認雙方簽訂的《聯建協議》有效，同時判令A回收公司向B實業公司支付違約金300萬元。
[一審認定與判決]
2001年10月形成的《聯建協議》系A回收公司與B實業公司雙方一致的意思表示，且內容具體明確，該協議已依法成立。根據雙方的約定，A回收公司將其擁有劃撥土地作用權的土地作為投資與B實業公司合作建房，此為土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。根據本案查明的事實和我國《城市房地產管理法》第三十九條第一款之規定以及有關司法解釋的精神，認為：第一，案涉的劃撥土地未獲準用于開發建設。第二，原告用于聯建的劃撥土地的土地使用權出讓手續亦至今未辦理，更未繳納土地出讓金。第三，由于聯建項目的建設工程的規劃許可、施工許可手續至今未辦理，該聯建工程一直未開工，即未進入實質性的開發建設階段，使案涉土地自簽約以來一直處于閑置狀態，這是對有限的土地資源的一種浪費。因此，應當認定雙方當事人所簽的《聯建協議》違反了法律法規的強制性規定，應當認定無效。判決如下：
一、重慶A回收有限責任公司與重慶B實業(集團)有限公司于2001年10月25日簽訂的《聯建協議》無效。
二、駁回重慶A回收有限責任公司的其他訴訟請求。
三、駁回重慶B實業(集團)有限公司的反訴請求。
[評析]
一、合資合作開發房地產合同的性質
合資合作開發房地產合同實質是要式合同、無名合同，合同的生效必須符合合同法總則的規定并履行相關的手續;同時合資合作開發房地產合同的標的是房地產開發行為，必須依據《房地產管理法》及《城市規劃法》履行有關的報批手續，合同才能生效，即合資合作開發房地產合同在沒有辦理相關手續前，是效力待定合同。同時，其必須符合普通合同必備要件。
在本案中，B實業公司系具有貳級資質的房地產開發企業，主體是合格的;在意思表示上，雙方一致的意思表示，且內容具體明確，該協議已依法成立;在內容上，合同內容是否違反法律、行政法規，是本案爭議的焦點，也是被告反訴請求支付違約金的基礎。
