(2002)穗中法民二終字第02577號
廣州市中級人民法院民事判決書
上訴人(原審原告)：池某昌，男，1964年*月*日出生，漢族，住廣州市白云區(qū)西槎路**號**房。
委托代理人：劉某，廣東某律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)：廣州市某地產(chǎn)有限公司，地址：廣州市白云區(qū)柯子嶺景云路**號之二。
法定代表人：黃某軍，職務(wù)：董事長。
委托代理人：林添某、馮某平，均系該公司職員，通訊地址同上。
被上訴人(原審被告)：李某松，男，漢族，原廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)總公司同德分公司法定代表人，住廣州市白云區(qū)西槎路*號。
被上訴人(原審被告)：黃某華，男，1956年*月*日出生，漢族，住廣州市白云區(qū)神山鎮(zhèn)某村某隊。
委托代理人：謝某毅，廣東某律師事務(wù)所律師。
上訴人池某昌因房屋買賣糾紛一案，不服廣州市白云區(qū)人民法院(2002)云法新民初字第534號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認為，黃某華將掛靠廣州市白云區(qū)第三建筑工程公司與廣州市第三建筑工程公司合作建設(shè)所得的房屋，以其開辦的恒德苑售樓部名義與池某昌簽訂《認購住宅樓合同書》是雙方真實意思表示，該行為并無違反法律禁止性規(guī)定，雙方應(yīng)依約履行。池某昌購房時誤認為售樓方為廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司(原廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司同德分公司)，鑒于池某昌不是與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司簽訂《認購住宅樓合同書》及該公司并無收取其房款，故池某昌以廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司與黃某華存在惡意串通和欺詐行為而解除《認購住宅樓合同書》理由不成立。黃某華已依約將房屋交付給池某昌，池某昌亦應(yīng)依約履行合同，故池某昌以此為由要求解除《認購住宅樓合同書》，要求退還其購房款、賠償裝修費損失無法律依據(jù)，不予支持。因池某昌無提供證據(jù)證實其與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司簽訂《認購住宅樓合同書》及向該公司交納房款60000元，不予認定。李某松經(jīng)傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，依法缺席判決。據(jù)此，原審法院于2002年11月4日作出判決：駁回池某昌的訴訟請求。受理費2921元由池某昌負擔。
判后，上訴人池某昌不服，向本院提起上訴稱：上訴人向原審法院提交的證據(jù)表明，被上訴人黃某華與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司惡意串通，從而使合同無效，侵犯了上訴人的合法權(quán)益。原審法院無視上訴人提交的證據(jù)，不予認定，反而認定一些莫名其妙，沒有證據(jù)予以證明的事實。既然售樓部是黃某華開辦的，為何要打同德分公司的招牌而不掛黃某華的招牌?既然爭議房屋是黃某華個人的，合同為何不寫黃某華卻使用同德芬公司的格式合同?同一房號的另一買主謝小燕的認購合同書上為何加蓋有廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司的公章等等。顯而易見，被上訴人黃某華與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司串通一氣，共同欺騙上訴人，實為黃某華個人的房屋卻以同德分公司的名義銷售，違背了上訴人的真實意思。故請求撤銷原判，判令被上訴人退還上訴人的樓款60000元，裝修費20000元，對講門費380元，本案一、二審訴訟費由被上訴人負擔。
被上訴人廣州市某地產(chǎn)有限公司、黃某華均答辯同意原審判決。
被上訴人李某松經(jīng)本院依法公告?zhèn)鲉緵]有到庭發(fā)表意見。
本院經(jīng)審理查明，2000年8月21日，上訴人與廣州市白云區(qū)恒德苑售樓部(以下稱恒德苑售樓部)簽訂《認購住宅樓合同書》，約定：上訴人購買該售樓部位于廣州市白云區(qū)西槎路561號D601房，建筑面積53.65平方米，成交價格140000元;首期房款60000元，余下80000元辦理按揭;上述房地產(chǎn)辦理公證、轉(zhuǎn)讓、《房地產(chǎn)證》等手續(xù)需交納的稅、費款由雙方按規(guī)定各自承擔;辦理過戶由恒德苑售樓部負責稅費，辦理按揭費用由上訴人負責;該合同加蓋了恒德苑售摟部財務(wù)專用章及譚瑞尤簽名。簽訂合同次日，上訴人接收了訟爭房屋。同月23日，上訴人向恒德苑售樓部交納了首期房款60000元、防盜對講門費380元，因購房合同中爭議房屋的地址與另一購買人的住址相沖突，故收據(jù)寫為春風閣D603房。上訴人收樓后進行了裝修并入住。
另經(jīng)查明，訟爭房屋所在的恒德苑商住樓是被上訴人黃某華掛靠廣州市白云區(qū)第三建筑工程公司與廣州市第三建筑工程公司合作建設(shè)所得，廣州市第三建筑工程公司領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，爭議房屋的產(chǎn)權(quán)人為被上訴人黃某華。廣州市房地產(chǎn)測繪所于2001年11月15日對該房屋出具了《房屋面積測量成果報告書》和《房地產(chǎn)分戶圖》。恒德苑售樓部是被上訴人黃某華個人開辦，譚瑞尤由黃某華雇請。廣州市某地產(chǎn)有限公司原名稱為廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司，廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司同德分公司由原廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司組建，原法定代表人系李某松，廣州市白云區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)總公司同德分公司于2001年3月注銷。上訴人無提供證據(jù)證實其是與廣州市某地產(chǎn)有限公司同德分公司簽訂《認購住宅樓合同書》及向該公司交納房款60000元。
本院在審理本案期間，致函廣州市國土資源和房屋管理局咨詢有關(guān)房屋分戶出售的問題。該局于2003年4月24日函復稱：一個套間應(yīng)當在可以分割的前提下，才能分戶出售。分戶出售時，產(chǎn)權(quán)人必須先到廣州市房地產(chǎn)測繪所將擬出售的房屋分割分戶測繪，再到房地產(chǎn)交易部門辦理交易手續(xù)。一個套間分戶出售并辦理交易登記手續(xù)后，可以分別辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，具體有以下兩種情況：1、測繪所能按《房地產(chǎn)測繪規(guī)定》分割分戶測繪的，辦理交易過戶后按分割后的分戶圖分別核發(fā)房地產(chǎn)證;2、測繪所不能分割分戶測繪的，辦理交易過戶后按其共有份額或面積核發(fā)房地產(chǎn)證和共有證。
