目前,樓市調(diào)控加劇,房屋買賣糾紛激增。筆者最近代理的一個房屋買賣糾紛案件具有典型意義。王某將房屋出售給葛某,簽訂合同后買方付款,但沒有辦理過戶手續(xù)。此后幾天房價(jià)上漲,王某表示房子不賣了,雙方協(xié)商未果,葛某起訴到法院,要求王某退還房款并賠償購買同等地段同等房屋的差價(jià)。
類似糾紛究其原因,一方面是由于房屋價(jià)格波動引起的誠信危機(jī),另一方面是由于糾紛雙方對于可得利益損失的認(rèn)定難以達(dá)成共識。任何房屋買賣合同簽訂后隨著時(shí)間的推移,情境發(fā)生了變化,當(dāng)事雙方的初衷也會有所變化,為了維護(hù)自己的經(jīng)濟(jì)利益,有人選擇違約,有人選擇尋找合同瑕疵主張合同無效或撤銷,無論怎樣,都與另一方意愿相悖,導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。在處理房屋買賣糾紛的過程中,勢必要對損失的范圍進(jìn)行確定,對于是否要求可得利益損失,在司法實(shí)踐中,大致有以下幾種情況。
一是房屋買賣合同簽訂后,因一方當(dāng)事人根本違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn),守約方要求解除合同,守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價(jià)等可得利益損失,違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償。在認(rèn)定可得利益損失時(shí)應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、違約方簽訂合同時(shí)能夠預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其違約可能給守約方造成的因房屋價(jià)值變動而產(chǎn)生的損失以及守約方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
可得利益損失主要是房屋差價(jià)損失,是指合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內(nèi)房屋)市場交易價(jià)格,與買賣合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失,但合同另有約定或當(dāng)事人事后能夠協(xié)商確定的除外。認(rèn)定房屋差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā),以守約方的請求為基礎(chǔ),結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等予以合理確定。
二是出賣人的違約行為符合合同約定或法定解除條件,但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形,雙方可以繼續(xù)履行,此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理,由違約方承擔(dān)違約責(zé)任,此種情況下,如果守約方提出解除合同的,其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償,守約方如果此時(shí)提出要求賠償房屋差價(jià)等可得利益損失的,超出了合同約定的范圍,不應(yīng)得到法律的支持。
三是房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷,當(dāng)事人有損失的,按當(dāng)事人的過錯程度予以分擔(dān)。我國合同法第五十六條規(guī)定:無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷的情況下,當(dāng)事人一方主張賠償合同履行的房屋差價(jià)等可得利益損失的,筆者認(rèn)為此時(shí)可得利益不存在,當(dāng)事人沒有索賠的法律依據(jù),不應(yīng)得到法律的支持。如果一方當(dāng)事人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、偽造授權(quán)書等惡意行為致使合同無效或被撤銷的,另一方要求賠償房屋差價(jià)等實(shí)際損失的,應(yīng)結(jié)合案件具體情況,根據(jù)房屋買賣合同是否實(shí)際履行、買受人支付購房款的數(shù)額、出賣人是否已將房屋交付使用等因素,綜合判斷予以確定,但以合同實(shí)際履行時(shí)的可得利益額為限。作者:北京匯源律師事務(wù)所副主任
