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一、合作建房雙方如何出資 合作開(kāi)發(fā)雙方不論是一方出土地、另一方出資金，還是雙方既出資金又出土地，完全由合作雙方根據(jù)自愿、平等的原則，進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致協(xié)議。重要的是作為出資的土地必須是通過(guò)出讓取得的國(guó)有土地。該土地如果還是行政劃撥土地，應(yīng)當(dāng)由土地使用單位在國(guó)土部門辦理手續(xù)，繳納土地出讓金，將其名下的行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地使用權(quán)。如果該土地是集體土地，應(yīng)當(dāng)首先在國(guó)土部門辦理征地手續(xù)，由國(guó)土部門將集體土地通過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再辦理國(guó)有土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)。

　　二、合作建房雙方的主體資格合法 合作開(kāi)發(fā)雙方法人的主體資格，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法規(guī)，如果合作開(kāi)發(fā)是為了建商品房，其目的是為了出售盈利，那么，雙方均應(yīng)當(dāng)是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人。如果出讓土地的一方建房的目的是為了解決本單位的生產(chǎn)或辦公用房，不對(duì)外出售盈利，則該方相當(dāng)于自籌自建，就不需要設(shè)立一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。一句話，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司才能開(kāi)發(fā)商品房，銷售商品房，否則，就是主體資格不合法。

　　三、合作雙方應(yīng)共同報(bào)建 合作開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)“合作”二字，雙方應(yīng)當(dāng)在合作開(kāi)發(fā)合同中約定共同負(fù)責(zé)立項(xiàng)報(bào)建和工程施工，并按照投資比例享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。雙方共同立項(xiàng)、共同報(bào)建，在一系列許可證件上共同列名，這既是享受權(quán)利，又是承擔(dān)義務(wù)的表現(xiàn)。 如果合作建房雙方在立項(xiàng)報(bào)建時(shí)只以一方的名義，而沒(méi)有合作他方的名義，這在法律上就意味著是獨(dú)家開(kāi)發(fā)，而不是合作開(kāi)發(fā)。那么，房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上就是獨(dú)家名稱，沒(méi)有合作他方的名稱。更通俗的說(shuō)，出資的是雙方，擁有產(chǎn)權(quán)的卻是一方。這等于是另一方應(yīng)當(dāng)分配的房產(chǎn)面積變?yōu)橘?gòu)買房產(chǎn)，性質(zhì)完全變了。 如果合作雙方共同立項(xiàng)報(bào)建，共同開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)權(quán)發(fā)證時(shí)，按照雙方的合同約定比例的房屋面積、樓層、位置分別發(fā)給雙方房產(chǎn)權(quán)證，這實(shí)際上也節(jié)省了一筆重復(fù)繳納的稅費(fèi)。因此，合作雙方應(yīng)當(dāng)是共同立項(xiàng)報(bào)建，否則，未參與立項(xiàng)報(bào)建的一方的權(quán)利很容易受損。

　　四、合作開(kāi)發(fā)稅費(fèi)如何合理分擔(dān) 合作開(kāi)發(fā)雙方應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，雙方通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓方式使雙方各自名下?lián)碛泻贤s定比例的國(guó)有土地使用權(quán)面積。原為集體土地的，應(yīng)先征用為國(guó)有土地。原以劃撥方式無(wú)償取得的國(guó)有土地，應(yīng)繳納土地出讓金，在國(guó)土部門辦理出讓手續(xù)。由此產(chǎn)生的土地出讓金或征地及補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)由投入土地的一方承擔(dān)。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到投入資金一方的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方和投資方按國(guó)家規(guī)定分別承擔(dān)，也可以由合作雙方協(xié)商承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)。 在合作開(kāi)發(fā)建設(shè)中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，按照規(guī)定應(yīng)由建設(shè)單位或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位（即在項(xiàng)目報(bào)建文件中申報(bào)的單位）負(fù)責(zé)承擔(dān)。總之，合作雙方在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)各項(xiàng)投入和各項(xiàng)上繳的稅費(fèi)都應(yīng)當(dāng)事先了如指掌，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則，協(xié)商決定合作各方最后分配的比例和具體建筑面積。

　　五、合作開(kāi)發(fā)應(yīng)共同管理共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 按照合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)，由合作雙方按比例投入（資金或土地），按比例享有房屋產(chǎn)權(quán)。這其中的權(quán)利（經(jīng)營(yíng)管理權(quán)）與義務(wù)（責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)）當(dāng)然也應(yīng)由雙方按比例承擔(dān)。如果一方全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而另一方不參與經(jīng)營(yíng)管理（實(shí)際是放棄權(quán)利），那么，在建施工過(guò)程中如果出現(xiàn)管理漏洞，經(jīng)營(yíng)失誤、工程事故、或者擅自違法抵押貸款、對(duì)外擔(dān)保債務(wù)等等，輕則影響工程進(jìn)展，出現(xiàn)預(yù)算超支，重則造成停工窩工等等。從法律上講，對(duì)外承擔(dān)債務(wù)、承擔(dān)虧損，應(yīng)當(dāng)由合作雙方按比例承擔(dān)，這是無(wú)法回避的。因此，在合作開(kāi)發(fā)建設(shè)中雙方應(yīng)當(dāng)共同管理、明確分工，相互監(jiān)督，在處理重大問(wèn)題上應(yīng)共同決定，共同承擔(dān)責(zé)任。

　　六、合作開(kāi)發(fā)的土地或在建工程抵押貸款 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商以土地或在建工程向銀行抵押貸款是一種通行的做法，但是自有資金最低不得少于工程投資總額的25。在合作開(kāi)發(fā)中，一方投入 土地轉(zhuǎn)讓登記到雙方共同名下之后，可以抵押貸款。但是何時(shí)貸款？貸款多少？貸款多久？這是雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商決定的。值得注意的是，抵押人應(yīng)當(dāng)是合作雙方，而不是投入土地的單方。雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)歸還銀行貸款本息的義務(wù)，承擔(dān)逾期還款的責(zé)任。 七、雙方各自投入的土地、資金應(yīng)否納入共同監(jiān)管 雙方在簽訂合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定投入土地和投入資金的具體時(shí)間，土地應(yīng)在項(xiàng)目報(bào)建前轉(zhuǎn)讓登記到雙方名下，按份共有。資金也應(yīng)在報(bào)建前轉(zhuǎn)帳到雙方共同管理的專用帳戶。如果土地、資金仍由各方獨(dú)自管理，容易產(chǎn)生單位保護(hù)主義，影響合作。如果投入 土地先行到位，而投入資金遲遲不到，會(huì)影響工程項(xiàng)目的進(jìn)展。所以，合作雙方投入的土地、資金能夠按照合同約定按時(shí)到位是合作成功的前提，各方投入的土地資金應(yīng)當(dāng)納入合作各方共同管理，共同決定使用，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

　　八、合作中一方轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利義務(wù)與第三人再合作怎么辦 我國(guó)的民法、公司法對(duì)共有或合伙、合作、合資企業(yè)中一方轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)都有明確的規(guī)定，即其他共有人或合伙人、合作方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在合作開(kāi)發(fā)中，如果一方轉(zhuǎn)讓部分權(quán)利與第三人再合作，就會(huì)出現(xiàn)三方合作的局面，彼此之間的法律關(guān)系更為復(fù)雜，新參加的合作方雖然只是與轉(zhuǎn)讓一方簽訂合同，實(shí)際上與原合作的另一方同樣產(chǎn)生利害關(guān)系。新的合作方的資信狀況、誠(chéng)實(shí)信用是否良好？轉(zhuǎn)讓雙方是否惡意串通？所以，合作開(kāi)發(fā)合同一經(jīng)雙方簽訂，雙方應(yīng)當(dāng)全面履行義務(wù)，善始善終完成合作項(xiàng)目。如出現(xiàn)一方打算轉(zhuǎn)讓部分或全部權(quán)利義務(wù)時(shí)，首先應(yīng)征得另一方的意見(jiàn)，另一方有優(yōu)先受讓的權(quán)利。在未征得另一方的書(shū)面認(rèn)可時(shí)，單方面擅自轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)的行為不產(chǎn)生法律效力。

　　九、合作開(kāi)發(fā)的房屋如何分配 甲乙雙方在簽訂合作開(kāi)發(fā)建房合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來(lái)。雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場(chǎng)等具體落實(shí)，同時(shí)按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e。雙方商定的房屋分配的具體方案作為補(bǔ)充合同，與合作開(kāi)發(fā)建房合同具有同等法律效力，作為合作各方房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。