現(xiàn)在買一些大件商品，通常都會(huì)有保修期，而作為商品買賣的房子，大家自然也覺(jué)得有保修期是天經(jīng)地義的事。但不少前來(lái)咨詢的人們對(duì)于保修期該如何計(jì)算，具體到什么部件都不是很清晰，碰到質(zhì)量糾紛也都拿不定主意，無(wú)所適從。
筆者的一個(gè)朋友，買了市區(qū)某大樓盤的一套住宅，搬進(jìn)去不久，就發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間頂部滲水，朋友懷疑是樓上住戶裝修時(shí)動(dòng)了管道筋骨，于是找到樓上住戶要求修復(fù)，但樓上住戶卻否認(rèn)此事，認(rèn)為是房子質(zhì)量問(wèn)題，后向開(kāi)發(fā)商反映，卻被告知朋友買的房子是惜售房，該房子已經(jīng)過(guò)了保修期，他們不再對(duì)此事負(fù)責(zé)。朋友覺(jué)得這樣不是太虧了，畢竟自己搬進(jìn)新房還不到半年時(shí)間，這保修期限又是從何算起？
另外，王先生在浦東買了一套房子，豈料裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)客廳、廚房間屋頂發(fā)生空鼓，為了驗(yàn)證是否系質(zhì)量問(wèn)題，他請(qǐng)了專業(yè)人員，結(jié)果被告知確系質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)奈之下，他找到房產(chǎn)商要求給予答復(fù)，起先房產(chǎn)商派人上門維修，但問(wèn)題并沒(méi)有得到最終解決，幾個(gè)月以后，當(dāng)他向房產(chǎn)商提出徹底維修時(shí)，卻被告知已經(jīng)過(guò)了保修期。后經(jīng)調(diào)解，該房產(chǎn)商終于同意退房。
據(jù)了解，有關(guān)房屋質(zhì)量的投訴越來(lái)越多，其中很多是關(guān)于房屋保修期的爭(zhēng)議。基本上都是對(duì)房屋保修期到底有多長(zhǎng)？期限如何計(jì)算？一旦出了問(wèn)題該如何處理？認(rèn)識(shí)都比較模糊。為此，專業(yè)人士給予了解答。
房屋的保修期到底有多長(zhǎng)，期限從何時(shí)算起？很多人根本搞不清楚，更不用說(shuō)搞清楚承建商承諾給發(fā)展商的保修期和發(fā)展商承諾給業(yè)主的保修期有什么區(qū)別，很多時(shí)候購(gòu)房人會(huì)被搞得糊里糊涂。
房子保修期限的規(guī)定在國(guó)務(wù)院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中有明確規(guī)定，即如果在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限分別如下：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為５年；基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。這里所說(shuō)，建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
需要指出的是，這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時(shí)間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保修期限。
但是，房子銷售往往有一個(gè)過(guò)程，所以房子到了消費(fèi)者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過(guò)了一兩年，甚至已經(jīng)過(guò)了這個(gè)保修期。如果發(fā)展商以此作為對(duì)住戶承諾的房屋住宅保修期限，那么對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)太不公平了。
事實(shí)上，國(guó)家還規(guī)定了開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者承諾的最低保修期限。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)，要向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，其中要明確保修項(xiàng)目和期限，并且不能低于上述規(guī)定的最低保修期限。一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商為了少承擔(dān)責(zé)任，僅會(huì)比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長(zhǎng)一點(diǎn)。其實(shí)，房屋的保修期限是可以同開(kāi)發(fā)商商定的，這就要求我們訂立購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，看清楚上面所承諾的保修時(shí)間和起算時(shí)間；如果覺(jué)得保修時(shí)間太短，可進(jìn)行補(bǔ)充約定。
保修期內(nèi)，住戶能要求些什么？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
建設(shè)工程在超過(guò)合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。
另外，如果在保修期內(nèi)，發(fā)生地基下沉、房屋傾斜、墻體開(kāi)裂等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的，或者屋面、墻面、地面等部位發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求，按規(guī)定負(fù)責(zé)退房并賠償損失。保修期限內(nèi)的維修費(fèi)用（包括公共部位的維修費(fèi)用）由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。
因勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人的原因致使商品房在合理使用期限內(nèi)造成消費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和負(fù)有責(zé)任的勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
那么過(guò)了保修期限，住戶仍碰到質(zhì)量問(wèn)題是否仍可要求房產(chǎn)商給予處理？一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，首先應(yīng)該確定屬于何種問(wèn)題，是否在保修期限之內(nèi)。若在保修期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開(kāi)發(fā)商要求處理。同時(shí)，應(yīng)記明因?yàn)榉课葙|(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開(kāi)裂，維修前向開(kāi)發(fā)商講明，便于之后要求賠償。保修完后，一定要認(rèn)真驗(yàn)收，如果有可能請(qǐng)專家驗(yàn)看，確保質(zhì)量過(guò)關(guān)。涉及結(jié)構(gòu)安全的大問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，便于日后查詢。
對(duì)超過(guò)保修期的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者也不要六神無(wú)主，要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。如果是因?yàn)榘l(fā)展商故意拖延而超過(guò)期限，或者因?yàn)閷倚迣覊摹覊膶倚薅^(guò)期限，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者有權(quán)追溯。只是購(gòu)房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對(duì)于確實(shí)超過(guò)期限的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者也可以找發(fā)展商，要求其本著為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供維修服務(wù)。
來(lái)源：住在上海
作者：何休
