買房屋贈送花園法院判協議無效
近日，南寧市江南區法院公開審理一起商品房買賣合同糾紛案。買主蘭某狀告房地產商悔約，她買下一套面積219.59平方米的商住兩用房，房地產商卻不履行《補充協議》贈送花園。經審理，法院判決該協議為無效合同，駁回蘭某的訴訟請求。
蘭某2003年與房地產商簽訂買賣合同，向其購買一套價值55.3萬元的商住兩用房。不久，經雙方協商一致簽訂了《補充協議》，約定房地產商將蘭某購買的商品房毗連的15平方米(無產權)花園交由蘭某獨家使用，使用年限與商品房年限一致，可以同商品房一并轉讓。但之后蘭某多次催促，房地產商卻遲遲沒有交付花園。蘭某認為房地產商不按協議履行承諾的行為影響了她對房屋的正常使用，也降低了原購房屋的使用價值。為此，蘭某訴至法院請求判令：房地產商交付其花園或者補償等同價值即33870元給她。
房地產商辯稱，該花園是公共財產，蘭某購買的房屋沒有包含花園的價值，花園是贈送的，已告知無產權，房地產商也沒有得到對應價值，所以雙方簽訂的補充協議無效。補充協議是銷售房屋代理商擅用公章簽訂的，他們并不知情，而且原告的訴訟已超過兩年的訴訟時效。
江南區法院認為，原告蘭某與被告房地產商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，且已履行完畢。該協議約定的標的物(花園)及其法律關系與雙方之前簽訂的《商品房買賣合同》無延續性，雖然雙方也是在平等自愿的基礎上簽訂的，但其約定由被告將與原告商品房毗連的屬于業主共有部分的花園贈送給原告，這種處分是違反有關規定和無法實現的，應為無效的贈送行為。而原告明知被告贈送的花園無產權而與之簽訂，對此雙方均有一定責任。為此，法院不支持原告的請求。該案的訴訟時效已超過民法通則關于向人民法院請求保護民事權利的二年訴訟時效，因此，法院判決駁回原告蘭某的訴訟請求。
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七種無效的房屋買賣合同
一、房產、地產分別轉讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
二、未辦理登記過戶手續，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。
四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。
五、單位違反規定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。
