我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二款規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓。
市民李小姐：
我有一個(gè)朋友，看中了一套二手房。簽完合同之后一直沒有進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，她很納悶地一問，才發(fā)現(xiàn)該房屋早就被查封了。業(yè)主收了定金也不肯退，真的是進(jìn)退兩難。
記者回復(fù)：
在中介通常的交易環(huán)節(jié)下，都是先簽買賣合同交定金，之后再開始選銀行、查檔、辦按揭。
這樣的交易流程通常不會(huì)出現(xiàn)什么問題，但是遇到房源本身存在查封等無(wú)法交易的情況時(shí)買家就會(huì)很被動(dòng)。其實(shí)該情況完全可以避免。
比如在簽三方合同之前去查該房源是否合法。如果看中某套房擔(dān)心業(yè)主反悔不賣，最好把房款交給中介代管，確定產(chǎn)權(quán)明晰后再轉(zhuǎn)給業(yè)主。
對(duì)于房屋合法性置業(yè)者有兩種途徑可以查詢：一是通過中介電話咨詢;二是自己親自到地產(chǎn)檔案中心查詢，這需要業(yè)主本人持房產(chǎn)證原件、身份證去查詢。
評(píng)析
一、被查封房屋依法不得轉(zhuǎn)讓
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第二款規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第二款也規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
二、應(yīng)當(dāng)注銷房屋產(chǎn)權(quán)證
《最高人民法院關(guān)于法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第四十一條規(guī)定：“對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。”房管局在給張某辦理房產(chǎn)證時(shí)，沒有發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)處于查封狀態(tài)，工作存在失誤。房管局在得知錯(cuò)誤頒發(fā)房產(chǎn)證后，及時(shí)予以注銷是正確的。
三、對(duì)被查封房屋已轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效
根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源管理部門協(xié)助執(zhí)行若干間題的通知》第二十一條規(guī)定：“已被人民法院查封、預(yù)查封并在國(guó)土資源管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無(wú)效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。”第二十二條規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。”
四、因房管局的過錯(cuò)導(dǎo)致查封房屋辦理了轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任
被查封房產(chǎn)又進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)注銷轉(zhuǎn)移登記。由于該注銷行為給善意第三人造成的損害，房管部門是否承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)看其是否有過錯(cuò)，是否已經(jīng)盡到審慎的審查義務(wù)。如果房管部門的過錯(cuò)是導(dǎo)致第三人受損的唯一原因，則應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任;如果房管部門的過錯(cuò)是導(dǎo)致第三人受損的部分原因，則應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。
