房屋違約金
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)于違約金的產(chǎn)生確定了法定的依據(jù)，是對(duì)約定違約金的補(bǔ)充。
違約金制度兼具補(bǔ)償性和懲罰性?xún)煞N法律功能，一方面對(duì)于守約方能夠補(bǔ)償因?qū)Ψ竭`約而造成的損失，另一方面對(duì)于違約者進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)懲罰，是對(duì)合同履行的一種保障。違約金產(chǎn)生的依據(jù)一般可分為約定依據(jù)和法定依據(jù)，根據(jù)民法的一般原理、《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間可以約定一定數(shù)額的違約金，當(dāng)一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)須向守約方支付該違約金。違約金的法定產(chǎn)生依據(jù)是指在當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)違約金進(jìn)行約定的情況下，如果一方當(dāng)事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對(duì)守約方進(jìn)行一定的法律救濟(jì)。在違約金制度實(shí)際的適用過(guò)程中，當(dāng)事人的約定違約金條款優(yōu)先于法定違約金條款適用，只有在當(dāng)事人無(wú)約定的情況下才可能適用法定條款。
新《解釋》在法定違約金條款方面對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人未約定違約金的情況下做出了非常有利于買(mǎi)房人的規(guī)定，是對(duì)約定違約金之外的有力補(bǔ)充。《解釋》第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在新《解釋》頒布前的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，由于普通買(mǎi)房人對(duì)于法律、合同知識(shí)方面的欠缺，往往不知道如何約定違約金條款來(lái)保障自己的權(quán)益，從而使開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘，對(duì)于合同違約責(zé)任條款避過(guò)或刪去。那么如果開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)房人卻因沒(méi)有追究其違約責(zé)任的依據(jù)而很難主張自己的合法權(quán)利。現(xiàn)在有了新《解釋》的上述規(guī)定，在逾期交房、逾期辦證這兩項(xiàng)對(duì)于買(mǎi)房人利益最為重要的地方為買(mǎi)房人提供了法律救濟(jì)的保障。自此，即使當(dāng)事人之間就違約責(zé)任沒(méi)有約定，但如果開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證，買(mǎi)房人仍可依據(jù)《解釋》中的法定條款追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任要求其支付違約金。當(dāng)然，如果買(mǎi)房人不按合同約定條款履行而違約的話。開(kāi)發(fā)商也可同樣依據(jù)《解釋》中的相關(guān)法定違約金條款追究買(mǎi)房人的責(zé)任。
