業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人往往處于不利地位，其根本原因在于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不了解自己所擁有權(quán)利的性質(zhì)、來源，因而在權(quán)利受到侵害時(shí)，無法及時(shí)，正確的采取措施達(dá)到維權(quán)的目的;本文從我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章出發(fā)，結(jié)合民法物權(quán)制度、社員權(quán)利的行使、限制等原則，和本人參與處理此類案件的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理糾紛的及時(shí)解決，提供法律上可行的建議。
經(jīng)修正的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》全面系統(tǒng)的建立了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理者，物業(yè)管理委員會(huì)三個(gè)基本主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的框架，是行業(yè)主管部門為保障物業(yè)管理活動(dòng)中當(dāng)事人的利益，減少糾紛而制定的有約束力的部門規(guī)章，雖然其級(jí)別較低，不能成為司法機(jī)關(guān)在審判中可直接引用的依據(jù)，但其反映出的精神已經(jīng)涵蓋了物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有制度”;社員團(tuán)體的權(quán)利能力;社員個(gè)體權(quán)利的維護(hù)等基本制度，因而司法機(jī)關(guān)可以從中找到我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)，有明確規(guī)定的法律根據(jù)，據(jù)以作出與《管理辦法》所體現(xiàn)的精神相匹配的裁決。但根據(jù)《管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，筆者提醒業(yè)主，只有正確的行使權(quán)利，才能達(dá)到事半功倍的效果。
一、成立物業(yè)管理委員會(huì)是維權(quán)的基礎(chǔ)
物業(yè)管理委員會(huì)代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，使用人的合法權(quán)益，物業(yè)管理委員會(huì)由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，使用人代表和居民委員會(huì)代表組成;
物業(yè)使用人、產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)區(qū)域面積的專屬所有和對(duì)公用分?jǐn)偯娣e的共同所有，形成了物業(yè)管理委員會(huì)權(quán)利的基礎(chǔ);追溯到業(yè)主同物業(yè)開發(fā)商訂立《商品房買賣契約》時(shí);業(yè)主向開發(fā)商支付的房?jī)r(jià)款中包括了公用分?jǐn)偯娣e的對(duì)價(jià)，但支付此價(jià)款的結(jié)果并非單獨(dú)取得了分?jǐn)偯娣e的產(chǎn)權(quán)，而僅是同其它的產(chǎn)權(quán)人共同擁有公攤面積的所有權(quán)。包含維護(hù)整個(gè)建筑物公共設(shè)施全部使用人共同利益的權(quán)利，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、區(qū)域面積內(nèi)，區(qū)域面積與第三方毗連部分，與公用面積毗連部分的不受外部干涉，合法使用的權(quán)利;維護(hù)整個(gè)建筑群所在規(guī)劃小區(qū)紅線內(nèi)共用設(shè)施，市政配套設(shè)施的完整，安全運(yùn)轉(zhuǎn)和有效利用的權(quán)利;維護(hù)公安、市政、環(huán)衛(wèi)、工商等職能部門指導(dǎo)，監(jiān)督下行使涉及行政管理關(guān)系外的其它一系列有利于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人，安全，舒適的使用產(chǎn)權(quán)的權(quán)利但《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中無物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人可以基于上述權(quán)利直接對(duì)抗物業(yè)管理者的規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理者侵權(quán)事實(shí)真正出現(xiàn)時(shí)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人，使用人，因未建立物業(yè)管理委員會(huì)，而無法行使自主選聘合格物業(yè)管理者的權(quán)利;因此，及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)是正確維權(quán)的前提和基礎(chǔ)。
二、前期物業(yè)管理行為的介入是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的重要誘因
購房者在與開發(fā)商訂立購房合同時(shí)，購房合同的文本中就已經(jīng)存在了物業(yè)管理的有關(guān)條款，并且近期頒布的《關(guān)于實(shí)施<商品房銷售管理辦法>的通知》第六條規(guī)定“商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在房屋交付時(shí)由買受人與物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議”，而只有當(dāng)居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，建立物業(yè)管理委員會(huì)才有法律上的根據(jù)。
因此，由購房者成為在合法限度內(nèi)有支配、選擇物業(yè)管理者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，至少需要經(jīng)過房屋實(shí)際交付，購房者成為使用人或產(chǎn)權(quán)人;使用人、產(chǎn)權(quán)人達(dá)到成立物業(yè)管理委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，成為有權(quán)選舉物業(yè)管理委員會(huì)的成員這兩個(gè)階段。在此之前，業(yè)已存在的居住小區(qū)建設(shè)單位，和與建設(shè)單位有千絲萬縷關(guān)系的物業(yè)管理者之間的《物業(yè)管理委手協(xié)議》對(duì)購房人利益是有潛在威脅的，但根據(jù)<關(guān)于實(shí)施《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定》，在房屋交付時(shí)購房人須與開發(fā)商已選定的物業(yè)管理者訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問題的顯現(xiàn)有相對(duì)滯后性的特點(diǎn)，因此，有關(guān)政策規(guī)定的沖突直接導(dǎo)致了前期物業(yè)管理行為的產(chǎn)生，而前期物業(yè)管理行為的管理者與被管理者之間，事先無必要的溝通，事中缺乏相互信任，加之物業(yè)管理者本身缺乏必要的服務(wù)意識(shí)，因而直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，并呈激列趨勢(shì);針對(duì)此種問題，建設(shè)部早在幾前年就提出過《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本，明確指出“前期物業(yè)管理”指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)等簽定《物業(yè)管理合同》時(shí)止;因此筆者建議，購房者在與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確約定保留是否接受開發(fā)商委托物業(yè)管理公司提供服務(wù)的權(quán)利，并在房屋交付時(shí)，與當(dāng)時(shí)物業(yè)管理者訂立附條件的，《物業(yè)管理協(xié)議》在協(xié)議中將物業(yè)管理者協(xié)助業(yè)主組健業(yè)主委員會(huì)作為《物業(yè)管理合同》生效的要件，此時(shí)的業(yè)主必須樹立“認(rèn)真對(duì)待自己權(quán)利”的觀念，以此減少在未來使用房屋過程中有可能產(chǎn)生的不必要的沖突和麻煩。
三、物業(yè)使用管理公約的訂立是業(yè)主權(quán)利行使的保障
并非每一位物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，使用人均有機(jī)會(huì)成為業(yè)主委員會(huì)成員，但每一位業(yè)主，使用人均有權(quán)利選舉代表自己行使權(quán)利的業(yè)主委員會(huì)成員，每位業(yè)主均有權(quán)利、資格參加制定選舉，罷免業(yè)主委員會(huì)成員的公約，決定業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利的條件，決定業(yè)主個(gè)人向物業(yè)管理委員會(huì)投訴物業(yè)管理者侵權(quán)處理方法的種類，決定更換業(yè)主認(rèn)為無法提供滿意服務(wù)提供者的條件，決定如何使用物業(yè)管理啟動(dòng)資金，物業(yè)管理用房，場(chǎng)地，以及開展必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益，用于更加完善的管理，如何使用對(duì)公用設(shè)施經(jīng)營(yíng)行為產(chǎn)生的收益等，同時(shí)業(yè)主管理公約中亦應(yīng)當(dāng)有限制個(gè)別業(yè)主，使用人濫用權(quán)利的條款，明確業(yè)主有按時(shí)足額交納物業(yè)管理費(fèi)用和其它用于公益事業(yè)所必須支付的費(fèi)用的條款，同時(shí)公約還應(yīng)賦予物業(yè)管理委員會(huì)代表業(yè)主對(duì)外行使必要權(quán)利。完備的《物業(yè)管理公約》一經(jīng)產(chǎn)權(quán)人，使用人簽署便產(chǎn)生對(duì)全部業(yè)主的約束力，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人發(fā)生變更，亦不影響《公約》的效力，后繼的房屋使用人亦有義務(wù)遵守公約的規(guī)定，因?yàn)楣s產(chǎn)生的基礎(chǔ)是“基于對(duì)物業(yè)設(shè)施的使用”，只要實(shí)際使用，占有約定物業(yè)，便需遵守《公約》的規(guī)定。物業(yè)使用人、所有人不得因怠于行使上述權(quán)利，而以自己未參與制度《公約》或未在《公約》上簽字為借口違反《公約》的規(guī)定，因?yàn)槲飿I(yè)管理使用公約并非以每一位物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，管理人均參與訂立為生效的要件。
四、物業(yè)管理者的責(zé)任
1.基本責(zé)任
(1)業(yè)主委員會(huì)可以自行對(duì)行業(yè)進(jìn)行全方位的管理，亦可以委托專業(yè)物質(zhì)業(yè)管理公司代為管理，但管理者的管理責(zé)任必須涵蓋物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)房屋建設(shè)共用部份;房屋建筑本體共用設(shè)施、設(shè)備;房屋附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，此外，物業(yè)所在規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施也須按規(guī)定承擔(dān)部份養(yǎng)護(hù)、管理、維修責(zé)任。具體范圍如下：
