對于我國不動產價稅費體系如何改革完善，中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出了明確改革思路：“加快發展土地、技術、勞動力等要素市場”，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。但對于具體如何開征物業稅、物業稅與土地出讓金（地價）、以及有關土地收費之間的關系，社會上出現了很多不同認識，甚至有人提出物業稅要替代土地出讓金，開征物業稅就是要取消土地出讓金等。現從土地價、稅、費的內涵、相互關系、當前土地價稅費體系存在的問題等幾個方面進行分析，提出改革的方向。
一、土地出讓金（地價）、稅、費是三個不同的范疇
土地出讓金（地價）是國家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價格，是土地使用權的交易價格，借助土地市場平等競爭通過土地使用權交易實現，價格高低取決于土地市場的供求關系，解決土地市場配置和產權交換、交易的問題，是政府以土地所有者的身份收取的土地使用權讓渡價款。
費則是為補償政府有選擇的為特定公民群體提供特定服務所需而收取的費用，解決的是享受特殊服務的公民與非享受特殊服務公民之間的負擔公平問題，收費遵循對等補償原則，收費高低與享受特定服務的成本相對應，一手交費一手取得服務，例如土地登記費。
稅收是憑借國家政權收取的，用于補償政府提供無選擇的普遍服務所需的費用，解決的是政府無選擇的對公民普遍提供服務的費用補償和在政府服務中“免費搭車人”問題，例如用于支付公務員工資。交納稅收與取得服務不存在一手交稅一手取貨的直接對應關系，納稅人交納稅收的高低與享受政府服務量也不直接對應。稅收是憑借國家政權強制力收取的，解決的是收益再調節問題。
可見，土地出讓金（地價）、稅、費是三個不同的范疇，理論基礎、收取依據、收取標準、調節目的、所起作用等均不相同，三者需要相互配合，不能相互替代，這是經濟學的基本理論。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，解決的是土地市場配置和土地產權交換問題，出讓金高低取決于土地市場供求關系；而不動產稅（物業稅）則是政府以政權強制力對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供無選擇普遍服務的費用，目的是在市場配置土地資源的基礎上，提高土地的保有成本，促進集約利用，解決的是收益再分配問題。因此，不能互相替代，開征物業稅并不會也不應該取消土地出讓金。
二、我國土地價稅費體系改革完善的方向應當是：清費、明價、完稅
我國當前的土地稅和費基本都是沿用計劃經濟時期的設置，當前我國土地價、稅、費存在的主要問題是關系混亂。價不清，不能體現市場交換價格；費過多過濫，費大欺價；土地稅收體系不合理。現行土地稅制基本上是計劃經濟體制下遺留下來的，計劃經濟時期不鼓勵土地流動，因此稅制設置不適應市場經濟的要求；土地流轉環節的稅種多、稅負重，包括營業稅、契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等，占到價款的20%～30%，客觀上限制了土地流轉和市場配置；土地保有環節基本無稅，對少數單位、個人占用和浪費大量土地資源缺乏經濟制約，不利于節約土地資源。
我國土地價稅費體系改革完善的方向應當是：明價、完稅、清費，而不是取消土地價格。清費即清理各類土地收費，只保留政府為特定公民群體提供特定服務所需而收取的費用，如土地登記費等，其他土地收費全面清理。明價，通過完善土地市場，大力推行招標拍賣掛牌出讓土地使用權，規范協議出讓，形成市場決定土地價格的機制。完稅，完善稅制，歸并土地流轉環節的土地稅種、減輕稅負，可以考慮取消土地增值稅等，鼓勵流轉；提高土地保有環節的稅負，建立資源占用的約束機制，適時開征不動產稅（物業稅），提高土地保有成本。
