一、物業(yè)管理糾紛的類型
(一)因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛及處理
因合同產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當事人違約所引起的，主要包括：因服務質(zhì)量產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務內(nèi)容產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、因服務費用產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛、解除物業(yè)管理服務合同等等。
1、物業(yè)管理合同服務質(zhì)量糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務標準，而引起的物業(yè)管理糾紛。
2、物業(yè)管理合同服務內(nèi)容糾紛。是指因物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務，而引起的物業(yè)管理糾紛。
3、物業(yè)管理合同服務費用糾紛。是指因服務費標準發(fā)生爭議或業(yè)主拖欠服務費而引起的物業(yè)管理糾紛。
4、終止物業(yè)管理合同糾紛。是指物業(yè)管理合同期滿或物業(yè)管理合同期滿前當事人一方有嚴重違約行為;或者出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定或當事人約定終止的情形而引起的物業(yè)管理糾紛。
(二)因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛及處理
因侵權(quán)產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛主要是由當事人的侵權(quán)行為所引起的，主要包括：損壞公共財物糾紛、侵占共用部位糾紛、防礙管理服務糾紛、相鄰關系糾紛等等。
1、損壞公共財物糾紛。主要是因當事人違反規(guī)定致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共財物損毀、損壞而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。
2、侵占共用部位糾紛。是指因當事人違反規(guī)定或約定侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地、部位、通道等行為而產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。
3、防礙管理服務糾紛。是指業(yè)主違反規(guī)定或約定，干涉、阻礙、制止物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務而引起的物業(yè)管理糾紛。
4、相鄰關系糾紛。是指業(yè)主之間因排水、通行、通風、采光等問題發(fā)生的物業(yè)管理糾紛。
二、物業(yè)管理糾紛的處理方式
物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：
1、當事人各方自選協(xié)商和解;
2、各方當事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)解。
3、當事人之間約定仲裁;
4、司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
三、物管違約，證據(jù)如何有效收集?
網(wǎng)友提問： 福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)公司的服務很不滿意，認為物業(yè)公司在物業(yè)管理服務上存在不少問題，如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經(jīng)常未與業(yè)委會協(xié)商就把一些銷售攤點引進社區(qū)，而又把本應是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會決定與物業(yè)公司談判物業(yè)收費的問題，要求根據(jù)權(quán)利義務對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，但是物業(yè)公司卻認為公司已經(jīng)根據(jù)合同約定履行了自己應盡的職責，不能降低服務費。業(yè)委會開會后決定把物業(yè)公司告上法庭，但是不知道應該如何收集相關的證據(jù)。
律師回答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用等內(nèi)容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
由于物業(yè)管理屬于服務行業(yè)中的一種，這種服務往往是無形的，因此業(yè)主在平時發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有服務不到位的地方或違反物業(yè)管理合同的地方，可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據(jù)更具合法性，對所收集的證據(jù)還可以申請公證機關進行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應當注意保存好，保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù)，支持自己的訴訟主張。
