楊正文 成都軍區房地產管理局
當前，由于受惠程度不同以及認識上的差異，導致業主對維修資金使用的意見不統一，往往造成急需使用的維修資金久拖不能到位。因而影響共用設施設備的及時維修和相關業主的正常生活。因此，需要不斷提高業主的自我保障意識、創新相應的管理服務措施，助推維修資金使用保障的增速與提效。
一、資金使用“要件”形成難的成因
《物權法》明確規定維修資金的使用“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。業主意見據此成為維修資金使用辦理的法律前置“要件”。所謂“要件”，是指完整記載業主意愿的行為過程，是必備的資金使用檔案管理資料。目前，維修資金使用辦理的“要件”大多采用業主簽名表決來實現，但有的物業區域“要件”卻很難形成，主要有以下幾種情況。
一是業主委員會不健全的物業區域。其業主自理自治程度不高，業主決策往往散亂不集中，對區域物業難以形成有計劃的統一管理。涉及區域內公共利益的調整或安排，未觸及自身利益的業主有的則漠不關心，導致維修資金的使用辦理“要件”形成難。
二是業主委員會和物業服務企業均不存在的區域。這些區域設施設備的維護不僅缺乏管理，而且維修資金的使用缺乏統一的組織和協辦，往往處于停滯狀態。
三是矛盾糾紛較多的物業區域。此類區域可能同時存在不同利益需求和主張的業主群體，因業主之間的利益沖突或意見分歧，其維修資金的使用“要件”形成相當困難。
以上種種情況使得急需維護的項目在極短時間內要征得多數業主的同意顯然不現實，而那些業主異地投資購房或異地工作占多數的物業區域則更為困難。《物權法》、《物業管理條例》等針對維修資金的使用雖然均有原則性的具體規定，但對業主的“同意”怎樣形成，怎樣把控業主“同意”的真實性，現行的政策法規均缺乏有效的補充和說明。
二、對維修資金使用“要件”形成的相關建議
由于缺少政策法規的支持和具有指導意義的典型案例作參考，采用行政審批的方式或在缺乏依據的前提下強行促成“要件”的形成，助推維修資金使用的快速到位，不僅會承擔行政風險，而且主管部門和業主之間還容易產生法律糾紛。因此，應急維護和修繕如果省略或去掉“要件”都是不可取的。
實踐證明，現行業主簽名表決的方式需要改進和不斷創新。業主對維修資金使用表決的形成應該是多方面的，業主書面親筆簽字表決是形成維修資金使用“要件”較完善的方式，但不是唯一的途徑。尤其是緊急情況下的資金使用應當將“要件”的形成和快速維修保障緊密地結合起來，才能充分體現資金使用保障的優越性。同時，應當在遵循法律、法規以及確保資金安全的前提下，創建嚴謹規范且“要件”形成多樣化的管理措施，確保資金使用處于監督到位、快捷流轉的良性狀態。
1．明確監管職責
首先，應強化區域性屬地管理。轄區房產主管部門或政府辦事機構熟悉區域物業管理情況，是靠前監督維修資金使用“要件”辦理的指導者，可協助業主規范辦理資金使用手續，因而這種方式可成為優化資金使用的重要途徑。
其次，明確資金的使用監管職責。一方面，應當明確物業區域內業主委員會或相關業主負責維修資金使用“要件”的辦理并監督維修單位的選定、審核資金的使用金額和維修項目的竣工驗收等責任。另一方面，明確轄區主管部門或政府辦事機構負責審核資金是否用于物業區域內共用設施設備的維護，監督資金的使用范圍是否符合要求、資金使用備案材料是否完整。
2．“要件”形成多元化
在遵循《物權法》和《物業管理條例》規定的前提下，對涉及公共安全和急需維修的項目，應根據嚴謹務實、高效便民的原則，設立多套業主意見的表述選項，進而促進房屋專項維修資金的即時保障。一是業主可以親筆簽名表達自己對房屋專項維修資金使用的真實意愿。二是將維修資金使用“公示告知”作為“要件”的補充材料。即維修資金的使用由業主委員會或業主代表提出維修項目及方案，由業主代表或業主委員會進行“公示”，從而增加“要件”的公信力。三是逐步建立業主卡。業主可通過刷卡表明自己對維修資金的使用意見，方便業主履行維修資金使用的正當權益。四是逐步建立統一的物業區域業主服務信息網。專設維修資金的使用投票平臺，業主委員會或物業服務企業可根據業主表決意見，即時啟動資金使用“要件”的辦理程序，同步進行使用備案的辦理和實施維護修繕。通過管理信息系統鎖定業主及房產的準確資料，防范弄虛作假的風險，而且方便業主自主決策使用維修資金和進行維修資金的續籌。業主還可以通過“業主投票表決管理信息系統”重新選舉業主委員會或選擇物業服務企業，從而建立維修資金使用管理公正、公平、合理、透明的管理體系。
3．建立應急措施
物業區域內公共設施設備難免突發意外損壞或出現故障，因此應制定緊急情況下的維護修繕措施。比如電梯、物業區域內的公共通道等危及安全的共用部位、共用設施設備的意外受損，應予以優先保障和維護，進行及時維修。建議借鑒先進城市的資金使用管理經驗，用房屋安全管理部門的鑒定替代業主意見。即危及公共安全的緊急維修項目用房屋安全管理部門的鑒定取代“要件”的形成，從而提高資金的快速保障能力。
總之，在法規和政策的許可范圍內，在確保維修資金使用安全的前提下，增強維修資金快速保障的方法和措施應靈活快捷，同時要完整保存好“要件”形成的實物證據，并將其載入房屋專項維修資金的使用檔案進行管理。
