買家向賣家買了一套房屋后，發現賣家因為欠了表哥錢，將房屋出租給了表哥夫婦居住。賣家承諾一個月內沒有交付房屋的話，則退還購房款。但是一個月后，房屋仍然沒有被騰空，買家便將房屋現在的住戶告上了法院，但是法院一審和二審均判決買家敗訴。
趙某向表哥劉某借款150萬元，后雙方簽訂房屋租賃合同，約定趙某將其所有的房屋出租給劉某，以借款150萬元的利息為租金，在趙某未還清借款時，劉某有權居住或者轉租、轉借。此后，劉某夫婦一直居住于該套房屋內，并按時繳納水電、物業等費用。兩年后，趙某與許某簽訂房屋買賣合同，約定將房屋出售給許某，購房總價款為120萬元。在許某支付30萬元定金后，詢問能否去看房，趙某回復該房屋現由其表哥劉某夫婦居住，暫不便看房。對此，許某未表示異議，在支付了剩余款項后，與趙某一起至不動產登記中心辦理變更登記并領取了該房屋的產權證書。因趙某未歸還借款，案涉房屋一直由劉某夫婦居住。后許某便與趙某簽訂了退房退款協議，約定若趙某一個月內未將房屋交付其使用，則應當退還購房款120萬元，否則其有權自行開鎖入住。但一個月后，趙某未交房亦未退款。許某將劉某夫婦訴至法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。法院審理后認為，許某是通過與趙某簽訂買賣合同的方式取得案涉房屋，雖然辦理了不動產產權變更登記，起到了權利公示的作用，但是出賣方自始未交付，可見許某從未實現過對房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有權權能。而當事人主張物權排除妨害的前提是其已經取得相應的物權權能，故在所有權與占有權相分離的情況下，尚不能認定許某有權基于房屋所有權人地位而要求房屋的實際占有人排除妨害。此外，劉某夫婦在房屋買賣前就已與趙某簽訂房屋租賃合同，二人對房屋的使用不屬于非法侵占。在許某支付定金、要求看房時，趙某便告知劉某夫婦居住于此，不便看房。依據買賣不破租賃原則，許某在明知該房屋已被出租的情況下仍然購買，應當承擔相應后果，無權要求劉某夫婦搬離房屋。同時法院釋明，若許某認為因未能實際取得對房屋的實際占有致使自身權利受損，可依法向合同相對方趙某主張賠償責任。一審判決后，許某提起上訴，二審駁回上訴。
問題1：什么是買賣不破租賃？
律師表示道：《民法典》第725條規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。該條規定正是“買賣不破租賃”原則，像本案中的房屋，在許某購買之前，已經被趙某出租給了劉某，因此即便許某通過辦理不動產產權變更登記獲得了房屋的所有權，也不能在租賃合同到期之前，要求劉某夫婦搬離。
問題2：本案中，許某為何在一審和二審中敗訴？
律師指出：趙某和劉某簽訂了房屋租賃合同，雖然簽訂該合同的背景是趙某向劉某借款，但是該合同為雙方出于真實意思表示簽訂的，為合法有效的合同，雙方成立租賃關系。許某簽訂房屋買賣合同在后，基于“買賣不怕租賃”自然是無法獲得法院的支持。
問題3：許某應當如何維護自己的權利？
律師提醒道：由于在趙某和劉某簽訂的房屋租賃合同中，約定了在趙某未還清借款之前，劉某都有權租賃該房屋，因此該房屋租賃合同的期限需要以趙某何時還清借款為限。許某買了房屋，但可能一直無法入住該房屋，其可以通過和趙某簽訂的退房退款協議，另行起訴趙某，以此維護自己的權利。
