一購房者因底樓有花園而看中了一房屋的底樓，在和房產(chǎn)公司確認該花園可以改造為自己所有后，該購房者便買下了這套房屋，并且對花園進行了改造。但是當(dāng)?shù)爻枪馨l(fā)現(xiàn)后，責(zé)令該購房者恢復(fù)原狀，因為這個花園是業(yè)主們共同所有的，而不是底樓住戶私有的。為此，該購房者認為是房產(chǎn)公司欺騙了自己，將其告上了法院，要求對方承擔(dān)自己的損失。
2021年4月，李某被某房產(chǎn)公司在售的一樓房屋附帶25平米花園所吸引，當(dāng)天便由銷售人員朱某帶領(lǐng)前往實地查看，發(fā)現(xiàn)屋前花園與房屋并不直接連通，需要打通陽臺設(shè)置專門通道才能進入，還需業(yè)主進行區(qū)隔圍合才能獲得花園。李某被底樓附贈的花園所吸引，8月份李某與該房產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，合同對于交付房屋的面積（不包括花園面積）和價格（單價3.8萬元）均進行了約定。
補充條款對庭院、地下附屬區(qū)域等部位進行了約定。李某按約支付了全部房款。9月，房產(chǎn)公司向李某交付房屋。10月初，李某接到房產(chǎn)公司通知后簽署了一份《承諾函》。后李某在房屋陽臺設(shè)置了一個通向房屋前“自家花園”的專門通道。12月，城管介入責(zé)令李某恢復(fù)陽臺至原狀，后房產(chǎn)公司支付了恢復(fù)整改費用及城管罰款共5500元，現(xiàn)涉案房屋的陽臺，也就是當(dāng)初承諾附贈的“底樓花園”已經(jīng)恢復(fù)至交付時的狀態(tài)。
李某認為自己是基于銷售人員承諾一樓附贈花園才購買系爭房屋，當(dāng)時房產(chǎn)公司說只有簽署了承諾書，才能從陽臺開設(shè)通道進入底樓花園。當(dāng)時自己在陽臺設(shè)計通道的方案也是得到房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司認可才最終實行的。但是自己按照方案制定門窗并施工后，物業(yè)公司卻向城管舉報，使得附贈花園無法如約使用。
李某認為房產(chǎn)公司作為房屋的出售方，以欺騙的手段達到出售房屋達到獲利的目的，要求房產(chǎn)公司按花園面積25平米計算，賠償損失30萬元。被告房產(chǎn)公司辯稱：雙方簽訂的認購書及預(yù)售合同中約定的交易標的僅為系爭房屋，不包括花園，一樓臨界的綠地也并非交易標的物。預(yù)售合同及臨時性管理規(guī)約等附件中明確約定涉案房屋的建設(shè)面積、總價款且原告明確知悉并同意不得違章搭建、改造、破壞房屋外立面。系爭房屋所在樓棟其他房屋單價為3.85萬-4.26萬元不等，房產(chǎn)公司已經(jīng)給了李某最低價的優(yōu)惠，李某不存在任何損失。法院認為，預(yù)售合同中明確約定交付商品房的面積不包括花園面積，且補充條款里也載明如房產(chǎn)公司交付庭院（花園），需滿足三個條件：與相連房屋設(shè)置專有通道、不設(shè)公共通道、采取圍合措施。但系爭房屋前面的公共綠地并不符合上述條件。
房產(chǎn)公司已按約交付系爭房屋。李某雖然被“底樓附贈花園”的宣傳吸引，但她在簽訂合同之前已經(jīng)實際查看現(xiàn)場，且從雙方的微信聊天記錄可見，李某對于公共綠地的性質(zhì)以及將公共綠地改成“花園”的法律后果均有基本的預(yù)見和判斷。房產(chǎn)公司的工作人員所作宣傳及其與李某的聊天記錄可看出來房產(chǎn)公司為銷售房屋向李某提出了交房后可將公共綠地侵占變更為花園的建議，并不能視為房產(chǎn)公司在合同之外作出了交付的房屋附帶花園之承諾。李某采納了該建議，并在接收房屋后進行陽臺改造，將公共綠地私自占用的行為侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。李某和房產(chǎn)公司的行為，本質(zhì)是通過侵害第三方利益的違法方式約定改建一個不屬于雙方的花園。李某在查看現(xiàn)場并參觀樣板房后對于房屋的上述情況均了解并考慮清楚之后才會簽訂合同。李某并未舉證證明房屋總價中包含了將來違法改建可得的花園價值，也不應(yīng)包含通過侵占其他第三方權(quán)益可得的花園價值，故李某主張的價值損失沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。
問題1：在本案中，花園的所有權(quán)歸誰所有？
律師表示到：《民法典》第274條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。從法院對本案的審理情況看，本案中房產(chǎn)公司所謂的“底樓花園”并非是歸底樓住戶李某所有，其性質(zhì)屬于公共綠地，不符合《民法典》第274條所規(guī)定的例外情形。因此，李某將該公共綠地進行改造成私人花園，侵權(quán)了其他業(yè)主的權(quán)益，法院認定李某自己對此也有一個明確的認知。
問題2：如何看待本案中房產(chǎn)公司鼓吹“底樓花園”的行為？
律師指出：《最高人民法院關(guān)于審理審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。房產(chǎn)公司以底樓花園作為房屋促銷的一個手段，讓購房者誤以為本屬于業(yè)主共有的花園屬于底樓業(yè)主所有，在此情形下，房產(chǎn)公司鼓吹的底樓花園應(yīng)當(dāng)視為是“要約”，而非“要約邀請”，若購房者因此簽訂了購房合同，雙方往往會發(fā)生合同糾紛，房產(chǎn)公司需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
問題3：在本案中，李某的訴訟請求為何被法院駁回？
律師提醒：在本案中，雖然房產(chǎn)公司存在一定虛假宣傳的因素，但是從房屋買賣合同本身來看，花園確實不屬于需要交付的標的物。李某作為購房者，對于將業(yè)主共有的花園違法改建為其個人所有這一行為是有清楚認知的，在這一點上不屬于善意的當(dāng)事人。而且，房產(chǎn)公司支付了恢復(fù)整改費用及城管罰款，李某并沒有實際的損失。因此，李某要求房產(chǎn)公司承擔(dān)損失賠償?shù)脑V訟請求沒有得到法院的支持。
