第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)本市城市居住區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市居住區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱居住區(qū)是指以住宅為主，具有相應(yīng)配套的市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。
本條例所稱物業(yè)是指居住區(qū)內(nèi)已建成投入使用的建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱業(yè)主是指居住區(qū)內(nèi)物業(yè)的所有人。
本條例所稱使用人是指居住區(qū)內(nèi)自用、承租、借用房屋的單位和個(gè)人。
第四條 業(yè)主依據(jù)本條例規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表居住區(qū)全體業(yè)主實(shí)施自治管理。
物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會(huì)的委托，依照本條例的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)施管理服務(wù)。
第五條 居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。
第六條 西安市房產(chǎn)行政管理部門是本市城市居住區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市城市居住區(qū)物業(yè)行政管理工作。
閻良區(qū)、臨潼區(qū)和市屬各縣房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市居住區(qū)物業(yè)行政管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、民政、市容環(huán)衛(wèi)、園林、公安、物價(jià)、工商等行政管理部門，按照各自職責(zé)協(xié)同管理。
第二章 業(yè)主自治組織與管理
第七條 居住區(qū)商品住宅入住百分之五十以上或者公有住宅出售百分之三十以上，具備物業(yè)管理?xiàng)l件的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住宅出售單位，組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門、居民委員會(huì)參加。
第八條 業(yè)主大會(huì)由居住區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)由業(yè)主按照一定產(chǎn)權(quán)計(jì)票行使表決權(quán)。住宅房屋為一套一票;非住宅房屋按產(chǎn)權(quán)證書，一百平方米以下為一票，一百平方米以上的每一百平方米為一票。房屋產(chǎn)權(quán)共有的，由產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)商行使表決權(quán)。
第九條 業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次，會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集。經(jīng)三分之一以上業(yè)主或者業(yè)主代表聯(lián)名提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
第十條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員;
(二)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(三)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;
(四)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任、委員五至九人組成，每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，辦事公道，遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，有一定的工作能力和工作時(shí)間。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)行政主管部門備案，并由物業(yè)行政主管部門在該居住區(qū)予以公告。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理情況;
(二)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)通過(guò);
(三)招聘、選聘物業(yè)管理企業(yè)，訂立、變更或者解除委托管理服務(wù)合同;
(四)籌集和管理居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(七)監(jiān)督居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的合理使用;
(八)聽(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度召開(kāi)一次。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)組成人員提議，可以臨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議作出的決定必須經(jīng)全體組成人員過(guò)半數(shù)通過(guò)。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門、居民委員會(huì)參加。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格;物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書。
第十六條 居住區(qū)的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與受委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同。
委托管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)行政主管部門備案。
第十七條 委托管理服務(wù)合同主要內(nèi)容：
(一)委托管理事項(xiàng);
(二)委托管理期限;
(三)雙方權(quán)利義務(wù);
(四)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量;
(五)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(六)違約責(zé)任。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托管理服務(wù)合同和下列要求對(duì)居住區(qū)物業(yè)實(shí)施管理：
(一)按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理年度計(jì)劃實(shí)施物業(yè)管理;
(二)業(yè)主或者使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞要求維修時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供有償服務(wù);
(三)如實(shí)記錄物業(yè)維修、更新費(fèi)用收支，妥善保管物業(yè)檔案資料和賬務(wù);
(四)每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送一次物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目;
(五)維護(hù)居住區(qū)生活秩序;
(六)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作;
(七)物業(yè)行政主管部門和物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第十九條 居住區(qū)管理服務(wù)費(fèi)、日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、車輛停放管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)行政主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門以居住區(qū)為單位核定。核定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的意見(jiàn)。
為業(yè)主、使用人提供其他特殊服務(wù)的收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、使用人商定。
第二十條 物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、使用人公布。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按月收取。需要預(yù)收的，預(yù)收費(fèi)用不得超過(guò)三個(gè)月。
委托管理服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，物業(yè)管理企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費(fèi)用。
