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【內容摘要】近年來，物業管理糾紛大量涌現，法院所受理的此類案件數量呈逐年遞增之勢。但是，由于物業管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關系復雜、有關立法相對滯后、人們的相關觀念尚需轉變等多種原因，法院對此類案件的審理常常陷入困境。因此，有必要對于 【內容摘要】近年來，物業管理糾紛大量涌現，法院所受理的此類案件數量呈逐年遞增之勢。但是，由于物業管理糾紛作為新類型的案件、訴訟主體和法律關系復雜、有關立法相對滯后、人們的相關觀念尚需轉變等多種原因，法院對此類案件的審理常常陷入困境。因此，有必要對于物業管理糾紛審理中的一些重點、難點問題展開探討，積極尋找恰當的審理辦法。本文以此為主線，在分析當前我國物業管理糾紛的特點、原因的基礎上，詳細論述了審理物業管理糾紛案件中的一些突出問題并提出解決對策。
物業管理作為第三產業中新生的組成部分，是在近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化 、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著城市建設速度的加快、以商品房為主的大型社區的增多，物業管理的問題也日漸暴露出來。
物業管理具體是指物業管理企業接受房屋產權人或業主委員會的委托，依照物業管理合同或協議，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。在物業管理過程中，就形成了物業產權人（又稱業主）、使用人與物業管理企業之間的新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理企業進行行業管理的新問題。
一、物業管理糾紛案件的主要特點
（一）、物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大?
當前各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。近年來，各地法院受理的物業管理糾紛案件呈逐年大幅度上升趨勢。
（二）、物業管理糾紛形式及案由多元化，物業費糾紛居首位
物業管理糾紛的形式和案由涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛，并逐年呈現多元化趨勢。根據糾紛性質可劃分為：（1）、物業管理合同糾紛。物業管理合同是物業管理單位與業主就物業管理的項目、內容、費用、雙方的權利和義務、管理期限、違約責任等達成的協議。常見的糾紛有：房地產開發商與物業管理企業的物業管理承包合同糾紛、物業委托管理糾紛；公攤面積不清、公共設施不到位和不按期完工導致的合同違約糾紛；物業管理企業單方面提高收費標準，隨意增加收費項目；任意減少管理項目和內容；對房屋及附屬設備、公用設施等修繕不及時；不履行或不按約履行其他管理職責；業主以種種理由拖欠管理費用或單方面要求降低管理費用；業主在合同外要求履行管理義務。（2）、物業管理侵權糾紛。物業管理侵權行為是指物業管理企業或業主違反法律或小區管理辦法而侵害他人財產或人身權利的行為。例如物業管理企業亂搭亂建造成業主損失；違法出租甚至出賣公用設施和居民住房公用部分給業主造成損失；業主擅自改變房屋、配套設施的結構、外觀，毀損了設施、設備，危及房屋安全；業主亂搭亂建、隨意占用，破壞綠化、污染環境， 噪聲擾民引起的不動產相鄰關系糾紛；業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛。（3）、其他糾紛。例如業主在小區內受到侵害或被殺害引起的人身損害賠償糾紛；業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；業主、開發商、物業公司及政府有關部門關于成立業主委員會的糾紛；業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。
物業管理糾紛中最突出的就是物業管理企業向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛。導致業主不交管理費的原因有多樣，包括：（1）、業主認為物業收費項目和標準沒有公示，或者是物業收費標準與服務水平不相符、物業亂收費、票據使用不規范等，據此以不交物業管理費進行對抗； （2）、有些業主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交管理費；（3）、房地產商遺留下來的一些問題，造成業主和物業管理企業之間產生矛盾，相互間工作不配合，致使物業管理費用難以收取；（4）、一些業主有意無故拖欠管理費。
（三）、物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，群體性糾紛明顯
物業管理糾紛案件的訴訟主體包括了業主、使用人、小區管委會、物業管理企業、房地產開發商、行政管理部門。在法律關系上，涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。
同時，現在住宅小區一般規模較大，住戶動輒上千人，很容易形成群體性糾紛。涉案當事人少則十幾人，多則上百人。不同案件的小區業主作為當事人由于共同利益的存在，在訴訟中極易形成聯盟，群體性訴訟趨勢極為明顯。
（四）、業主與物業管理企業積怨較深、矛盾尖銳，審理和執行難度大
近年來物業管理糾紛矛盾沖突有不斷升級的跡象。小區保安打傷業主、業主駕車封堵小區道路、業主大規模集體上訪等事件經常見諸報端。由于矛盾激化，一方面使得物業糾紛案件調解解決難度極大，另一方面，因物業管理糾紛案屬新類型的案件，有關法律規定不詳盡或明確，在審判實踐中又無現成的依據，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。 同時，在案件執行中又很難對被申請人采取強制執行措施，執行阻力重重。
二、物業管理糾紛成因的法律分析
造成物業管理糾紛的原因很多，例如相關法律法規不健全，已制定的有關法規可操作性差，未能合理規范物業服務企業、明確業主委員會的合法地位，政府對其派出機構（如居委會）針對物業管理的責任和權限沒能準確界定。從法律角度分析，引發物業管理糾紛的主要原因包括：
（一）、物業管理的相關法律法規嚴重滯后
有關物業管理方面的法律不健全，是物業管理糾紛不斷增多的根本原因。1995年頒布實施的《城市房地管理法》僅僅是規范城市房地產建設，幾乎不涉及物業管理有關規定。《合同法》也沒有專門的條款予以規范。現有的專門規范物業管理的有：建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》和國家計委、建設部發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，由于這兩個《辦法》屬部門規章，在適用時受到一定制約。國務院第9次常務會會議通過并于2003年 9月1日起正式施行的《物業管理條例》，該條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容。但是，條例中仍然對許多問題規定的不夠明確、詳盡，可操作性不強，從而使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。 特別是法院在處理一些新類型案件中，難免出現適用法律不一，判決結果不統一的情況。