昨天，北京市住建委印發了《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，首次界定了建設單位、物業企業和業主對物業的保修、養護、修繕的責任邊界，使得物業修繕養護責任更明確，維修資金的使用更合理。其中，6種緊急情況，可不經業主表決直接列支住宅專項維修資金，比此前
昨天，北京市住建委印發了《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，首次界定了建設單位、物業企業和業主對物業的保修、養護、修繕的責任邊界，使得物業修繕養護責任更明確，維修資金的使用更合理。其中，6種緊急情況，可不經業主表決直接列支住宅專項維修資金，比此前的規定增加了一種情況。
市住建委房屋安全和設備管理處處長李自強表示，去年12月1日起北京正式開始實施《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，經過實踐和應用，發現目前由于維修資金來源不同，建設單位、物業企業和業主之間經常因資金使用界限不清而發生糾紛，各區縣承擔專項維修資金的審批部門，對于維修項目和資金的審批尺度把握也不統一。因此，經過近三個月的時間，他們制定了這個《標準》，也可看作是《辦法》的使用手冊。
李自強說，界定使用物業費進行房屋日常零維修和使用專項維修資金進行房屋維修、更新和改造兩者之間的界限，是本標準重點解決的問題。在標準編制過程中，充分參考了國家及本市關于房屋大、中、小修標準以及本市實際情況，以定性定量相結合的方式確定了房屋各部分工程項目維修條件。本市住宅質量保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現本標準所列情形時，可以使用專項維修資金。
該標準出臺后，將為區縣有關部門進行住宅專項維修資金使用審核提供依據，業主可以通過各區縣房屋安全科看到具體內容，并進行參考和監督。
-細則解讀
保修期內禁使用維修資金
【規定】住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現本標準規定的情形的，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。
【解讀】李自強說，本標準根據國家和本市有關法規和標準，明確提出了住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造各分項工程質量保修最低標準，同時明確《住宅質量保證書》中承諾的保修期限高于相關法規、規程的，以《住宅質量保證書》為準。在質量保修期內，嚴禁使用住宅專項維修資金進行維修。但損壞如果是認為破壞，那就是誰破壞誰負責維修。記者了解到，房屋質量保修內容主要包括主體結構安全、電梯工程、裝修工程等，保修期多為5年，最低的也有2年。
六種緊急情況可直接列支維修資金
【規定】發生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。
【解讀】昨天印發的《標準》中，將專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的情況，列入緊急情況范疇。其他緊急情況未發生變化，不過其中4種緊急情況規定得更加細化。
“申請列支的程序未發生變化。”李自強說，如遇緊急情況，業主可通過業委會和物業，向區縣房屋安全科提出申請。在經過鑒定后，可直接列支公共維修資金。還未成立業委會的小區，業主則通過物業一起辦理；沒有業委會也沒有物業的小區，則可以通過街道一起辦理。在無法等待鑒定結果的情況下，物業或業主均可墊資維修，待通過鑒定并取得列支再退還。
-疑難解答
擬要求開發商買維修險
問：如果保修期內，開發商就破產或注銷，如何保障房屋維修？
答：李自強說，《辦法》和《標準》目前還未對這種情況進行規定，但他們已經開始著手制定相關規定了。按照現在設想，為了避免出現此種情況，很可能要求開發企業購買維修保險，他們已經和多家保險公司進行了探討。另外，還可以要求開發企業交房時，繳納一定維修保證金，保證保修期內的維修。最后，還可以讓開發企業委托其他機構代為執行保修。
李自強還表示，市住房城鄉建設委還將出臺物業服務企業對房屋建筑維修養護的技術標準，明確物業費進行房屋日常零維修的具體內容。
-鏈接·六種嚴重情況
1.屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏后仍難以解決的；
2.電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；
3.高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等)發生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；
4.樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；
5.專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
6.消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
(作者：翟烜)
