關注一：公共設施的主人究竟是誰？ 近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成 車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之
關注一：公共設施的主人究竟是誰？
近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成 車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。
解讀：
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的 主人 到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即 小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。 而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。
解決方法：
這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
關注二：簽物業委托合同還是服務合同？
據了角，目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是 服務合同 ，有部分小區中雙方簽訂的是 服務合同 ，而有部分小區中雙方簽訂的則是 委托合同 。
據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償的財產權屬等其他案由。
解讀：
這主要是因為對于物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委托合同性地的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托關系。
解決方法：
在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是 物業管理服務合同 ，而不是 物業管理委托合同 ，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現為 甲方委托乙方 ，而服務合同則一般是 甲方為乙方提供服務 。
關注三：物業管理費問題
近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后， 物業管理費 的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明 物業管理費 5個字，所以容易導致業主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住后，物業管理企業卻不予兌現；有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。
解讀：
由于 物業管理費 是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯、水泵運營能耗等摻合在一起。同時，由于物業管理公司在收取了物業管理費用后，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對于自己繳納的 物業管理費 究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20%―30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法
在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個 物業管理費 的名稱來取代其中各類的費用名稱。
關注四：業主大會越權業主該怎么辦？
小區的業主大會難以召開，即使召開后也存在已經成立的業主大會換屆難、業主委員會交接難的問題，也是近期物業方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督，侵害業主權益的事件不斷出現，比如業主所享有的大會討論事項的表決權、制定、修改公約和大會議事規則權、選舉及解任業主委員會成員權、監督業主委員會和物業管理企業履行職責等權利，在實踐中經常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛解讀
現行《物業管理條例》對這個方面的規定較為簡單，沒有對無業主大會訴訟程序進行配套的相關法律法規，執行中存在諸多問題，比如業主對業主委員會、物業管理企業的運作如何有效監督，對業主大會選任事項意見不一，業主大會、業主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。
解決方法：
業內人士建議，業主可以采用在業主大會內部設置監督部門等方式，來避免業主大會的越權行為等。
關注五：開發商與物業管理的 父子關系 。
如今部分與開商互為 父子關系 的物業管理公司，很容易出現對于房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相 踢皮球的現象。尤其是在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。
