小區(qū)物業(yè)如何收費?物業(yè)收費是否合理?為維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，省物價局日前制定出臺《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，自3月1日起執(zhí)行。
個別定價轉(zhuǎn)為類別定價
此次《辦法》，創(chuàng)新之一是定價方式改變，即改以往的個別定價為類別定價。
省物價局房地產(chǎn)價格管理處孟處長分析說，原來每個小區(qū)及每一期項目都要進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費定價，并經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格部門審批。現(xiàn)在，物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策、分級管理。省物價局和省建設(shè)廳負(fù)責(zé)制定全省物業(yè)服務(wù)收費的政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。市、縣、區(qū)價格部門會同房管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況及物業(yè)的性質(zhì)、類型、硬件設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等，統(tǒng)一制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的等級收費基準(zhǔn)價格及其浮動幅度，并向社會公布。這種類別定價可以把不同小區(qū)分成不同檔、次、級等基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)。
前期物業(yè)收費實行政府指導(dǎo)價
《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅前期物業(yè)(不含酒店式公寓、別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
《辦法》對物業(yè)服務(wù)收費合同主體分為兩種情況。一是前期物業(yè)收費。即小區(qū)還未成立業(yè)主委員會，包括新建成住宅業(yè)主未入住但物業(yè)已入住的，其管理合同是由建設(shè)單位和物業(yè)公司雙方協(xié)商根據(jù)公布的政府指導(dǎo)價確定物業(yè)收費價格;已建成住宅有物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會的，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)公布的指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。另一種是其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
今后，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費采用包干制，即業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)費，盈余或虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或承擔(dān)。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。酬金制的物業(yè)收費，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
代收費用不得收取手續(xù)費
《辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、通訊、有線電視等費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)服務(wù)收費按房屋權(quán)利證書登記的房屋建筑面積收取(不含附屬間)。未辦理房屋權(quán)利證書的，物業(yè)服務(wù)收費按購房合同標(biāo)明的建筑面積收取。一般從物業(yè)交付買受人之日起按月收取物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定。而納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。此外，物業(yè)交付買受人后，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未完備的，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)下浮。
實行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
此外，物業(yè)管理企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一使用性質(zhì)、同一類型的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式實行價格歧視。物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。
