有消息稱上海擬開征住房保有稅,且方案基本已定；另一傳言則是物業稅已獲住建部審批,通過財政部和國務院審批的概率也很大,試點地區為京滬深渝四市,發起地點為重慶；而前段時間鬧得沸沸揚揚的“特別房產消費稅”,也是由重慶市市長黃奇帆透露的。
結合本月初國務院總理溫家寶在《求是》雜志中發文稱要研究適時開征物業稅；4月6日財政部公布的2010年工作重點包括有完善房產稅制度；以及近段時間,新華社、《人民日報》、中央電視臺等中央官方媒體連續14天炮轟高房價、高地價和追問房地產市場存在的問題,物業稅的開征似乎已是山雨欲來風滿樓。
物業稅一詞首次進入百姓視線是在2003年10月。2006年10月,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市率先開展了房地產模擬評稅的試點工作,成為首批物業稅“空轉”的試點。一年后,國家稅務總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區,至此,“空轉”省市超過10個。今年初也有消息稱,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅“空轉”工作將推廣至全國。
物業稅的開征,普遍被業內認為是重大利空,而每次有關消息的傳出總是能引起相當震動。就在上海擬開征住房保有稅的消息傳出當天,滬深股市地產股就受到受挫,房地產板塊整體跌幅達到了1.58%。物業稅因而被認為是懸在樓市頭頂的一柄“達摩克利斯之劍”。此番上海、重慶等地有關物業稅的消息傳出,就恰逢3月下旬全國部分城市房價重新上漲的敏感時期。有業內人士分析:“這有點像是要注射一劑退燒針,讓市場稍微冷一下。”
不過顯而易見的是,由于我國實行一次性購買70年地價,物業稅的司法地位如何確定,以及對征收對象如何確定、評估等技術性問題,讓業內普遍認為物業稅短期之內難以推出。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭就指出,作為一個重要稅種,物業稅的開征需要人大立法通過,過程較長,有關層面極有可能把物業稅列為中期立法。房產保有環節加稅的方向是不變的。
當前,我國房地產保有環節的稅種有兩個:房產稅和城鎮土地使用稅。但實際上,前者只對經營性用房征稅,后者則對個人住宅免征。
楊紅旭表示,近期之所以房產稅一詞在官方口中頻頻出現,正是因為它的有關規定,屬于國務院出臺的行政法規。“要對個人征稅,只需要將個人免征部分去除即可”。而從性質上分析,物業稅和房產稅基本上同屬一物,都是持有環節的稅收,區別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動產。這為部分城市以房產稅的名義暫行物業稅之實,掃清了人大立法的漫長審議屏障。他認為,上海所謂的“住房保有稅”,重慶所謂的“特別房產消費稅”,皆暗合此意。也就是說,物業稅的開征,將可能采取“曲線救國”的方式。
不過,盡管不少人認為征收物業稅是調控高房價根本措施,但仍有業內人士指出:“相關部門寄希望于通過開征物業稅降低房價,我覺得物業稅根本解決不了高房價問題。”中經聯秘書長陳云峰表示,物業稅即使開征,稅率大概也不過是1%到2%,而二手房營業稅有5%,一個中介在一個二手房的轉賣過程中,營業稅加契稅,加5%的中介稅,可以達到11%,“這個都沒有能夠阻擋高房價的增長,希望通過1%到2%調控高房價,不是很現實”。
物業稅開征大猜想
猜想一
物業稅
坊間有消息稱,物業稅開征方案已于4月7日晚通過建設部的審批,而且通過財政部和國務院的審批的可能性非常大。該消息還透露,物業稅發起地點為重慶,試點地區目前定在京滬深渝,物業稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收。
客觀來看,物業稅的開征并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等,背后隱藏了各方利益的博弈,其開征必然面臨諸多難點。
一個典型的例子是,國家稅務總局和財政部批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個物業稅“空轉”省市后,各省市內部城市參與的積極性并不高。反對者認為,物業稅“將加重稅負,而不是促進地方經濟發展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔心試點會影響當地的招商環境和形象。而據內部人士透露,財政部2007年就曾籌劃物業稅實轉,也曾找試點城市逐個晤談,但均未能達成一致。
不過此次傳言的京滬深渝4個試點城市中,北京2008年曾提出“空轉實”的申請；上海近日傳出擬開征住房保有稅；深圳去年曾有消息傳出將率先開征物業稅；重慶則是市長黃奇帆透露將開征特別房產消費稅。傳言中的4個試點城市均曾站在物業稅開征的風口浪尖上。再加上物業稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收的細節,讓這次傳聞更顯得有鼻子有眼。
猜想二
房產保有稅
有媒體報道稱,上海市住房局牽頭制定的物業稅方案目前已經形成,不過,上海方面計劃征收的是房產保有稅。該媒體稱,可能對存量房和增量房一并征收,但會從購房套數、戶型大小等方面來區別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交。
4月8日,上海市房管局罕見地專門通過官方網站對上述消息作出回應:目前有關部門正在進行的研究是“完全正常的”,但具體征收要“要經國家層面定,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好”。顯得這一消息絕非空穴來風。
還有知情人士透露:早在今年初,上海市主要領導就在內部會議上表態,年內一定要推出房產保有稅,市住房局負責牽頭設計前期方案。
上海市財稅局工作人員表示,可以明確的是,目前上海各房地產交易中心已經實施聯網,能第一時間了解每戶家庭的房屋擁有情況。另外,稅收部門在辦理契稅交納時,已保留了所有購房者留下的購房價格及面積信息,這構成了稅務部門征收住房保有稅的一項基礎。
不過,如果地方對個人開征房產業稅,顯然還需通過國務院審批。
猜想三
特別房產消費稅
3月24日的重慶“兩會”上,市長黃奇帆表示,為了抑制高房價,政府可以對這些高端房征收“特別房產消費稅”。
