前期物業(yè)管理期間，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對(duì)業(yè)主有無(wú)約束力?物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)說(shuō)了算?日前，靜安法院一審作出判決，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)定為準(zhǔn)，并據(jù)此支持了物業(yè)管理公司追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
地處鎮(zhèn)寧路上的“愛(ài)儷軒”大廈系愛(ài)儷發(fā)展(上海)有限公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)。2001 年2月、4月，住宅發(fā)展公司與徐某分別購(gòu)得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。2001 年6月，開(kāi)發(fā)商委托仲量公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)按每月每平方米人民幣8.5元收取，并于同月13日向區(qū)物價(jià)局登記備案。住宅發(fā)展公司和徐某認(rèn)為該物業(yè)收費(fèi)不合理，從2001 年6月起開(kāi)始不付物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)和電費(fèi)等。
去年5月下旬，仲量公司以物業(yè)管理者的身份起訴至法院，索討住宅發(fā)展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業(yè)費(fèi)。仲量公司稱(chēng)，自己與小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂了合法的物業(yè)管理合同，2001 年5月21日就告知各住戶(hù)從同年6月起小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米人民幣8.5元，而且該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)區(qū)物價(jià)局登記備案的。另外，仲量公司還出具了市電力公司市區(qū)供電部門(mén)的發(fā)票聯(lián)和小區(qū)電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式，證明該大廈當(dāng)初作為商住樓設(shè)計(jì)，故用電標(biāo)準(zhǔn)按商用來(lái)收取電費(fèi)。
住宅發(fā)展公司和徐某一家則認(rèn)為，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)過(guò)高，但物業(yè)管理水平低下，質(zhì)價(jià)不符。特別是收取的電費(fèi)，高于一般民用電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故不認(rèn)可仲量公司的要求。根據(jù)兩被告的申請(qǐng)，法院委托房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為每月每平方米人民幣8.4元左右。
案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，仲量公司與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對(duì)兩被告是否有約束力，物業(yè)管理費(fèi)收取是否過(guò)高。“仲量公司”認(rèn)為，按前期物業(yè)管理的要求，自己作為開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司，對(duì)該物業(yè)進(jìn)行前期管理付出了勞動(dòng)，況且所收費(fèi)用與評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的費(fèi)用基本一致。兩被告則認(rèn)為與“仲量公司”之間無(wú)法定和約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)。
按照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，住宅出售滿(mǎn)兩年或出售建筑面積達(dá)百分之五十以上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將有關(guān)材料報(bào)房屋所在地的房管部門(mén)，做好成立業(yè)主委員會(huì)的籌備工作，由成立的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商議定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)因沒(méi)有適時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，剝奪了小業(yè)主行使自治管理的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理合同，對(duì)業(yè)主已沒(méi)有約束力。鑒于“仲量公司”已實(shí)際實(shí)施了對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理，從民法的基本原則出發(fā)，兩被告應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用等。由于業(yè)委會(huì)沒(méi)成立，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能明確，故應(yīng)以評(píng)估機(jī)構(gòu)綜合評(píng)定的結(jié)論為支付標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)供電部門(mén)按商用電標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)收取電費(fèi)，遂作出支持“仲量公司”訴請(qǐng)的判決。
