通過(guò)訴訟方法追繳物業(yè)管理欠費(fèi)現(xiàn)象的分析，訴訟是一種無(wú)奈之舉，物業(yè)管理公司在訴訟過(guò)程中應(yīng)該注意與業(yè)主的關(guān)系。
北京市朝陽(yáng)區(qū)法院統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理案件2002年為194起，2004年為1895起，2005年為2713起。其中，為追繳欠費(fèi)而起訴的案件數(shù)量占99.6%，對(duì)于通過(guò)訴訟方法追繳物業(yè)管理欠費(fèi)現(xiàn)象，筆者提出一些粗淺看法：
第一， 訴訟只是無(wú)奈之舉。
作為物業(yè)管理公司，已經(jīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同付出了勞動(dòng)，卻不能依據(jù)合同得到勞動(dòng)酬金，采用訴訟的方法請(qǐng)求法院支持自己的合法要求，對(duì)此無(wú)可厚非。但是，訴訟的過(guò)程需要物業(yè)管理公司額外投入大量人力和時(shí)間。即使勝訴，也僅僅是追回了依據(jù)合同本就應(yīng)當(dāng)?shù)玫降膭趧?dòng)報(bào)酬，物業(yè)管理公司卻因此增大了管理成本，仍然是輸家。這樣看，要么物業(yè)管理公司加大成本去訴訟追款，要么超過(guò)訴訟時(shí)效放棄企業(yè)的合法權(quán)益。通過(guò)訴訟追繳欠費(fèi)，實(shí)是物業(yè)管理公司的無(wú)奈之舉。
第二， 不要輕言“起訴”。
且不論欠費(fèi)是否合理，是否應(yīng)當(dāng)起訴，物業(yè)管理公司的管理人員都應(yīng)當(dāng)換位思考，在解決業(yè)主面臨的實(shí)際問(wèn)題上下功夫，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主交費(fèi)，不可輕言“起訴”。其中包括兩個(gè)方面內(nèi)容：一是對(duì)于物業(yè)管理公司依據(jù)合同有義務(wù)解決的問(wèn)題，如果是有條件解決的，必須先辦事，后追款，不可先行提起訴訟，以防止敗訴賠款，“賠了夫人又折兵”;如果是依據(jù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)解決，但又暫不具備條件解決的問(wèn)題，物業(yè)管理公司千萬(wàn)不可胡亂推辭或輕易承諾，防止業(yè)主以此為由長(zhǎng)期拖欠管理費(fèi)，或者狀告物業(yè)管理公司“錯(cuò)上加錯(cuò)”。二是依據(jù)協(xié)議不應(yīng)由物業(yè)管理公司解決的問(wèn)題，也不要簡(jiǎn)單推諉，應(yīng)當(dāng)急業(yè)主之所急，努力取得業(yè)主的授權(quán)，主動(dòng)與相關(guān)責(zé)任方取得聯(lián)系，積極起到溝通協(xié)調(diào)作用，同時(shí)做好相關(guān)記錄。在取得足以證明物業(yè)管理公司已經(jīng)盡職履約的證據(jù)之前，不要輕易起訴業(yè)主。
第三， 注意訴訟過(guò)程中與業(yè)主的聯(lián)系。
物業(yè)服務(wù)屬于連續(xù)服務(wù)，案件終結(jié)之后，相關(guān)方還要彼此接觸。所以，物業(yè)管理公司需要建立制度，使訴訟代理人與物業(yè)管理員之間保持持續(xù)有效的溝通。在訴訟過(guò)程中，物業(yè)管理公司不能與業(yè)主中斷聯(lián)系，尤其是起訴業(yè)主欠費(fèi)的案件要特別注意。例如：訴前物業(yè)管理公司應(yīng)有明確催繳的提示，有物業(yè)管理公司征求意見(jiàn)的表示，有律師催告信函，使業(yè)主接到開(kāi)庭通知時(shí)不感到驚奇或意外;同時(shí)訴前還要核準(zhǔn)業(yè)主的相關(guān)信息資料，防止和杜絕出現(xiàn)差錯(cuò)。案件訴訟一般需要一個(gè)過(guò)程，物業(yè)管理公司的訴訟代理人有條件將在審理過(guò)程中遇到的問(wèn)題通報(bào)物業(yè)管理員，以便核實(shí)情況，掌握證據(jù)。如果認(rèn)定服務(wù)中確有瑕疵，物業(yè)管理員也有時(shí)間彌補(bǔ)和糾正。這樣既可以完善和改進(jìn)服務(wù)，也有利于訴訟案件的盡早終結(jié)。法院判決后，物業(yè)管理公司無(wú)論勝訴或敗訴，均應(yīng)認(rèn)真分析參考法院的裁決意見(jiàn)，查找管理和服務(wù)中存在的不足，采取有效措施防止類似案件重復(fù)發(fā)生。
第四， 重點(diǎn)防止惡意欠費(fèi)現(xiàn)象蔓延。
由于種種原因，近年來(lái)業(yè)主惡意欠費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，例如有業(yè)主利用貸款多處購(gòu)房后全部出租，然后故意躲避物業(yè)管理人員，有意拖欠管理費(fèi)的現(xiàn)象;有房屋產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，原所有權(quán)人故意隱瞞拖欠管理費(fèi)的事實(shí)，致使新的房屋所有權(quán)人無(wú)辜承擔(dān)連帶責(zé)任的現(xiàn)象;有業(yè)主要求物業(yè)管理公司必須履行物業(yè)服務(wù)合同之外義務(wù)的現(xiàn)象。凡諸如此類業(yè)主逾期不履行交費(fèi)義務(wù)的，物業(yè)管理公司均應(yīng)在訴訟時(shí)效內(nèi)，通過(guò)法律程序維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，堅(jiān)決制止惡意欠費(fèi)現(xiàn)象蔓延。另外，對(duì)于房屋長(zhǎng)期無(wú)人居住、業(yè)主無(wú)處尋找的情況，物業(yè)管理公司可以采用先起訴后撤訴的方法，延續(xù)物業(yè)管理公司對(duì)相關(guān)業(yè)主追繳欠費(fèi)的主張權(quán)力時(shí)效。
第五， 降低追繳欠費(fèi)的訴訟成本。
其中包括減少訴訟和方便訴訟兩方面內(nèi)容。減少訴訟，就是在絕對(duì)保護(hù)業(yè)主隱私的前提下，擴(kuò)大對(duì)有效判例的宣傳，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行耐心解釋，舉案說(shuō)法，舉一反三，以期達(dá)到不經(jīng)過(guò)訴訟即可要回欠費(fèi)的目的。方便訴訟，就是物業(yè)管理公司建立訴訟案件檔案管理制度，注意收集保存相關(guān)記錄和證明，充分發(fā)揮證據(jù)證明在類似案件審理中的作用。同時(shí)，定向培養(yǎng)物業(yè)管理公司的訴訟代理人，努力減少對(duì)追繳欠費(fèi)訴訟的重復(fù)投入。
