物業服務好壞將有具體的衡量標準。昨天，市住建委等部門發布《住宅物業服務標準》，業主可根據該標準來與物業公司協商服務內容、測算物業費。該標準分為五個等級，等級越高，物業費越高。今后，若物業服務不能達標，業主可在合同到期后不再簽訂合同。這種以地方標準形式發布物業服務等級標準在全國尚屬首例。
此次發布的《標準》中，物業服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。市住建委有關負責人表示，細分就是為了滿足不同層次物業服務的需要。具體考評流程包括，建設單位在銷售房屋前，或者全體業主在確定物業管理方式前，可根據住宅物業項目實際情況以及業主的需求選定相應的物業服務標準，并委托第三方評估監理機構參照北京物協按季度發布的物業服務成本信息測算出服務價格。
部分物業配外語人員
一級至五級物業服務標準對項目負責人任職條件分別提出要求，最低要求為2 年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，經培訓考核成為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。五級標準提出可以根據項目特點和業主需求，配備具有外語會話能力的管理人員。
物業須配建筑安全員
《標準》在結構和內容設置上強化了物業共用部位和共用設施設備的維修養護管理，包括房屋結構、建筑部件、空調系統、二次供水設備、排水系統、照明和電氣設備、安全防范系統、電梯、水景、消防設施設備等的日常運行和維修養護，占《標準》全部內容的50%以上。同時，《標準》要求每個物業項目配備房屋建筑安全管理員，三級標準以上還要求每年組織業主參觀共用設施設備機房。
四級要求垃圾密閉運輸
一級至五級標準對垃圾清運車的配置提出了不同要求，四級以上標準要求生活垃圾密閉運輸。生活垃圾收集、清運后達到的標準為：垃圾收集容器和集裝箱外體干凈整潔，周圍3米內無垃圾和污水，區域周圍無明顯異味。垃圾收集作業時生活垃圾不得落地，垃圾收集作業完成后應及時清理場地和容器，做到車走地凈。垃圾密閉式清潔站和垃圾轉運站內的垃圾應做到日產日清。
-釋疑
1
方便定物業費和解決糾紛
物業服務標準的重要意義是什么？
市住建委相關負責人表示，《標準》對物業服務事項予以細化，對服務頻次、結果等進行定量描述，幾乎每項服務內容均設立了量化的維修養護、檢查要求，改變了物業服務質量不可追溯、價格難以評估的現狀，可以作為評估物業服務質量、測算物業費的依據和基礎。
該標準還為業主和物業服務企業的物業服務質量和服務價格爭議提供了解決途徑。例如，一級標準中要求，每月擦拭一次信報箱、大堂玻璃；五級標準要求，每周擦拭一次大堂玻璃。從頻次上區分了不同級別的服務內容，“價格也隨著服務內容和頻次的不同而不同。”
2
選擇物業級別由業主自定
業主選擇物業服務級別的根據是什么？
市住建委相關負責人說，選擇什么級別完全由業主自己決定。業主大會討論通過后，選擇權在業主手里。當然，第一年選擇低級別了，第二年覺得不好，在新簽訂合同的時候，可以選擇高級別的，這是自由的。
根據此前出臺的第三方檢驗辦法，業主或物業公司可以委托第三方機構對小區內公共部分進行查驗。此時，業主或物業企業可讓第三方機構根據《標準》測評物業服務內容，同時根據級別定價。這個環節中，業主有權選擇級別。
3
業主可定期檢查物業服務
物業服務級別不同，業主怎么監督？
市住建委相關負責人說，《標準》本身就對服務內容、頻次做了細化和公示，業主可以通過兩種方式監督，第一就是根據量化指標，由業主自己或業委會成員定期進行檢查。第二，可聘請第三方機構做監理，對服務過程進行監督。
4
老小區仍須執行現有合同
新小區可參考《標準》，老小區怎么辦？
《標準》在新交用小區比較容易實施，老小區只能執行已簽訂的合同內容。若要想參考《標準》，必須等到物業更換或到期重新訂立合同時參考。
這位負責人說，《標準》是個參考意見，并不要求強制執行。業主和物業公司可以根據自己的需求，超越《標準》內容，規定適合自己的服務內容。
5
本市已公布6家評估機構
第三方評估監理機構怎么找？
業主或物業企業可通過市住建委聯系第三方機構，確保這些機構有從業資格。目前，在市住建委備案的第三方機構已經有6家。而且市住建委的網站上已公布了這些機構人員名單，并成立了專家紀律委員會監督第三方機構專家的行為。一旦出現問題，其終身不得從事這個職業。
6
第三方不公正將失去資格
第三方如何保證公正性？
市住建委相關負責人表示，第三方機構是由住建委選擇確定的，并確定了專家庫，這些專家不僅有一定的從業資質，也必須在市住建委備案。他們作為中間一方，不應該偏向業主和物業企業任何一方。《標準》也是給了他們參考標準，一旦發現他們有偏袒行為，將取消他們的從業資格。
7
成熟物業公司是否需要找第三方？
找第三方機構是業主自愿
市住建委相關負責人表示，業主和物業企業找第三方機構是自愿的。
如果業主信任聘請成熟的物業公司，能夠自己根據《標準》與物業企業制定服務合同，也可以不找第三方機構評估，不是強迫業主必須找。
-部分服務內容
◎客戶服務中心工作時間，工作日不少于12小時、節假日不少于8小時，其他時間設置值班人員。
◎每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算；每年第三季度公示上半年物業服務合同履行情況、收支情況。
◎水、電急修15分鐘內，其他報修30分鐘內到達現場；由專項服務企業負責的設施設備應在30分鐘內告知。
◎業主或使用人提出的意見、建議、投訴在一個工作日內回復。
◎每年至少公開征集一次物業服務意見，問卷率85%以上，公示整改情況。
◎每年至少組織3次社區文化活動。
◎重要節日進行美化裝飾。
