案例
某商品房住宅小區(qū)，開發(fā)商在預售時與部分業(yè)主約定房屋的交付時間是2000年9月30日。該商品房于2000年7月 30日通過了由開發(fā)商、施工總承包單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位組織的驗收，由施工總承包單位將竣工的商品房交付開發(fā)商，然后開發(fā)商按照合同約定的時間，即從2000年9月30日開始，將售出的商品房陸續(xù)交付業(yè)主，其中部分商品房直至2005年7月后才售出并交付給業(yè)主。
2005年8月，由于臺風影響帶來大量降雨，小區(qū)部分頂層物業(yè)漏水。業(yè)主要求開發(fā)商免費維修，開發(fā)商認為已經(jīng)超過保修期。業(yè)主與開發(fā)商因為保修期問題產(chǎn)生爭議。
開發(fā)商意見：
中華人民共和國國務(wù)院子2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會議通過發(fā)布的《工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)：定：建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
建設(shè)部于2000年6月26日頒布施行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最<氐保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年……房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。”
依據(jù)以上規(guī)定，屋面防水工程保修期為5年，且“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算”，因此起始時間為房屋通過竣工驗收的時間，即2000年7月30日。至2005年7月30日，已經(jīng)滿5年。而2005年8月份房屋漏水，屬于超過保修期的漏水，開發(fā)商不應(yīng)當承擔保修責任。
業(yè)主方意見：
建設(shè)部于1998年9月1日起施行的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條明確規(guī)定：“住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。”
該規(guī)定明確保修期從住宅交付用戶之日起計算。業(yè)主認為，如果按照開發(fā)商的計算方式，房子自竣工驗收5年后才賣出并交付給業(yè)主，而保修期從竣工驗收合格之日起算，則業(yè)主收到房子即過了屋面防水的保修期，顯然不符合立法精神和市場交易基本準則。所以本案應(yīng)當適用上述1998年9月1日的生效規(guī)定。
案例評析
1998年建設(shè)部關(guān)于《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》出臺后，國務(wù)院在 2000年出臺的行政法規(guī)《工程質(zhì)量管理條例》中，卻忽視了施工企業(yè)向開發(fā)商交付與其后開發(fā)商向買房人即業(yè)主交付的區(qū)別，籠統(tǒng)規(guī)定為“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”，沒有區(qū)分不同情況下的保修期起算時間，不能不說是一個遺憾。
開發(fā)商將物業(yè)交付業(yè)主與施工總承包單位將物業(yè)交付開發(fā)商一般都會產(chǎn)生時間差，因為將建成的商品房銷售再向業(yè)主交付是需要一個過程的。所以總會產(chǎn)生開發(fā)商承擔的保修時間要長于施工總承包單位承擔的保修時間這一現(xiàn)象。如何解決這一問題?答案是由開發(fā)商與施工總承包單位約定延長保修期。因為法律只規(guī)定了最低保修期。所謂最低保修期，實際上是開發(fā)商應(yīng)該承擔的產(chǎn)品質(zhì)量的最低保證時間，也是法定保證時間，這是對工程的最終買受人的法律保護。在民事生活領(lǐng)域，凡是法律未明文禁止者，即是民事主體行為自由的范圍。將這一原理運用到本案之中，即表現(xiàn)為法律并不禁止開發(fā)商與施工總承包單位約定的保修期超過法律規(guī)定的最低保修期，也不規(guī)定該項約定無效。為了保護自己的合法權(quán)益，減少經(jīng)營風險，開發(fā)商可以約定將物業(yè)出售并交付業(yè)主之后，如果出現(xiàn)保修責任范圍內(nèi)的事由，則在一定期限內(nèi)，由施工總承包單位承擔保修責任，而該期限可以適當超過國家規(guī)定的最低保修年限。
但是，若延長保修期限，施工總承包單位一般會要求開發(fā)商增加工程款。那么，開發(fā)商如何在不額外增加工程款的前提下，獲得延長的保修年限?
開發(fā)商可以使用招標的方式達成這一目的。 2000年1月1日起施行的《中華人民共和國招標投標法》第十九條規(guī)定： “招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。”這說明編制招標文件不僅僅是招標人的權(quán)利，而且是一項法定的義務(wù)和程序性的要求。從法律效果來分析，只要招標文件不違反法律規(guī)定就會受到法律保護。國家只是規(guī)定了房屋建筑工程的最低保修年限，如果招標人將延長保修年限作為評標的標準之一，則投標人非常有可能在不增加工
在這里，儒要提請招標人注意的是：在編制招標文件時，只規(guī)定最低保修年限，但提示投標人可以根據(jù)自己的經(jīng)驗和施工質(zhì)量自愿提高保修年限，并對延長保修年限在評標中所占的比重加以明確。投標人在報價中也應(yīng)當明確因為保修年限延長是否增加了造價、在哪個項目增加了造價、增加了多少等等。
如果投標人對自己的施工水平、管理水平有足夠的信心，就可能承諾延長保修期限，而不要求增加工程款。因為施工總承包單位可以通過自己的管理提高工程質(zhì)量，而不會在保修問題上產(chǎn)生過多的費用。這樣，招標人就可以通過投標人之間的良性競爭，達到延長保修期限而不增加造價的目的。曾有一個施工總承包單位就將防水的保修期從行政法規(guī)規(guī)定的最低5年的期限延長至 8年，將其它保修期也相應(yīng)延長，而并沒有要求增加工程款，以增加中標機會。
按照行業(yè)慣例，開發(fā)商一般會要求施工總承包單位在竣工后預留一定比例的保修金，預留年限為1-2年，以便在出現(xiàn)保修問題，施工總承包單位不能及時維修時，開發(fā)商可以自行利用預留的保修金予以維修。開發(fā)商作為招標人，可以在招標文件中注明預留保修金比例的下限和預留年限的最短時間，由投標人自行申報比例和保修金預留年限。譬如，招標人在招標文件中注明：“保修金比例最低為工程款的3％，預留最低年限為2年。投標人可以自報預留保修金比例和年限，因為保修金比例和預留年限也是評標考慮的重要因素。”
筆者注意到，曾經(jīng)有一個投標單位在接到前述招標文件后，自報保修金比例為5％，預留3年。毫無疑問，這是投標人對招標文件的一個積極回應(yīng)，如果該投標人中標，無疑就減少了招標人的風險。
