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違章建筑，涉及規劃報建、建筑設計施工、室內外裝修、消防管理、環境保護、文物保護、交通運輸管理等等部門法律法規，從嚴格意義上講，凡是違反這些法律法規的規定動工建造的房屋及設施均屬違章建筑的范疇。本文所談的對房屋租賃合同效力發生影響的違章建筑僅限于受城市規劃法律法規調整，違反城市規劃法律法規規定，未履行規劃報建手續或未按規劃審批許可文件的規定而建造的建筑物。其租賃合同是否有效，在審判實踐中形成兩種不同的意見。
一種意見認為，在城市規劃區范圍內，以違章建筑為標的物簽訂的租賃合同，應當認定有效。其理由如下：
１*9郾從違章建筑物的歸屬與利用的角度來看，物的存在就必然有物的歸屬。民事法律關系因一定的法律事實而發生、變更或消滅，法律事實以是否以意思表示為要件，區分為法律行為和非法律行為。按照物權公示公信的原則，對于依法律行為取得不動產物權的，非經登記不產生效力，對于依非法律行為取得不動產物權的，其因特定的法律事實的出現自動取得物權，僅是未經登記，其處分的權利受到限制，具體限制的內容依照法律規定確定。就建筑物的興建而言，建造行為，屬于事實行為，且建造人對建筑物的取得屬原始取得，其在建筑物建成之時即取得建筑物的所有權，僅是未經登記，建造人的處分權利受到限制，對于違章建筑亦不例外。目前沒有法律或行政法規規定違章建筑不得使用或出租，那么違章建筑物的權利人利用違章建筑進行出租就不應當受到限制。
２*9郾從違章建筑的認定權來看，根據我國現行行政法律法規的規定，違章建筑應當由行政主管部門認定和處理，如當事人對行政主管部門的處理不服的，可以提起行政訴訟，由人民法院進行審查。由此可見，認定是否屬于違章建筑的權利屬于行政權，人民法院僅具有最終司法審查權。按照民事訴訟舉證責任分配的原則，誰主張誰舉證，一方當事人主張某一建筑物屬于違章建筑，就應當提供有關行政主管部門作出認定的法律文書進行證明，在當事人未能提供行政主管部門已作出認定為違章建筑的法律文書之前，人民法院在民事訴訟中直接認定為違章建筑沒有法律依據。在現實生活中，一些原來不屬于城市規劃范圍的農村地區，隨著城市建設的發展，現在也納入了城市范圍，這些地區原先的建筑物本來就沒有嚴格的報建手續。另一方面，許多地方政府在城市拆遷建設過程中，為加快城市拆遷建設的步伐，存在允許拆遷戶先建后補報手續的情況。在這兩種情況下，建造人雖未履行報建手續，行政主管部門不應認定為違章建筑，人民法院因其未履行報建手續而直接在民事訴訟中認定為違章建筑亦無法律依據。因此，在行政主管部門未對建筑物認定為違章建筑之前，人民法院在民事訴訟中不宜直接認定為違章建筑。既然某一建筑物未經行政主管部門認定為違章建筑，其權利人進行出租就不應認定為無效。
３*9郾從法律后果來看，根據《城市規劃法》第四十條的規定，“在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款”。由此可見，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設的建筑物，有三種法律后果，即罰款、限期拆除或沒收，而且只有嚴重影響城市規劃的，才會被處于限期拆除或沒收。而在違章建筑被沒收或拆除之前，應當充分發揮其使用效能，不應禁止其出租利用。
４*9郾從認定違章建筑租賃合同是否有效的法律依據來看，按照國家法制統一的原則，其認定的依據只能是全國適用的法律法規，而不能適用省級以下的地方法規規章。目前我國關于房屋租賃的法律法規和部門規章主要有：（１）１９９５年１月１日起施行的《城市房地產管理法》；（２）１９９５年５月９日建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》；（３）１９９９年１０月１日施行的《合同法》。但前一部法律和部門規章僅涉及城市房屋的租賃，因出租農村居民用房建立的租賃關系，只能由《合同法》第十三章租賃合同中的規定來調整。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第３條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同效力，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”故建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》不應作為認定合同無效的依據。《城市房地產管理法》第５２條“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”的規定，不屬于法律關于城市房屋租賃的禁止性規定，并沒有規定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權，否則合同無效。況且，依照上面的分析，“違章建筑”的建造人實際上對其所建造的建筑擁有所有權。所以，該條規定并不能作為認定房屋租賃合同無效的依據。按照我國目前法律法規的規定，沒有任何法律法規規定，未履行報建手續建造的房屋禁止出租，依照最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第３條的規定，認定未履行報建手續建造的建筑物為標的的租賃合同無效沒有法律依據。
５*9郾從社會效果上看，產生違章建筑的原因是多方面的，既有當事人的原因，也有行政機關的原因。而對于違章建筑所要承擔的法律后果也不是唯一的，有沒收、限期拆除，也有罰款補辦手續的，而且沒收、限期拆除僅限于嚴重違反城市規劃的情形。行政主管部門沒有對違章建筑作出沒收或拆除的決定，是其基于社會整體利益的考慮后綜合權衡作出的決策。那么，其中相當多的違法建筑還可以糾正，并于糾正后與合法建筑一樣永久存續。即使在不能糾正的違法建筑中，也還有相當部分屬于影響城市遠期規劃的，近期內還可以為人們所利用，不必立即拆除。在行政主管部門作出處理決定之前，我們無從知曉違章建筑最終的命運。違章建筑不僅是當事人的財產，也是整個社會的財富，在未拆除或被沒收之前，應當充分發揮其使用效能，認定合同有效更符合社會整體利益，也符合國家政策的意圖。