房屋轉租是指承租人將租賃的房屋再出租給他人的行為，通俗的說就是二房東出租房屋。轉租分合法轉租和非法轉租。合法轉租是指承租人經出租人準許的轉租，它體現了租賃雙方當事人的共同意志。非法轉租是指承租人未經出租人的許可，擅自轉租的行為，它違背了法律的規定和租賃協議的約定，屬于違法行為。
一、如何區別非法轉租與合法轉租。
房屋轉租的前提是必須經出租人同意，其具體表現形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉租房屋。如房屋出租合同未明確這一點，那么承租人必須在轉租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協商簽訂一份同意承租人轉租房屋的補充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉租關系不能成立，而且出租人據此有權解除租賃合同，并可追究承租人的違約責任。
二、合法與非法轉租的合同效力。
如果房屋承租人(二房東)將房屋轉租給次承租人時，已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為就完全符合《合同法》第224條的規定關于轉租的規定，依此訂立的轉租合同是有效的，完全受法律保護。
如果房屋承租人(二房東)將房屋轉租給次承租人，并沒有取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道該房屋被轉租卻沒有表示反對(默示)，那么在法律上就視為已經同意了該轉租行為，該房屋轉租合同有效。
房屋承租人(二房東)將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉租合同并不是無效，而應當認定為是效力待定。所謂合同的效力待定是指合同有效或無效還沒有確定，需要經過確認后方能確定效力。
因為房屋出租人在不知情的情況下發現房屋被轉租，可能會產生兩種態度，既同意與不同意。同意轉租，那么轉租合同就有效;如果不同意轉租，那么出租人有權解除出租人與承租人之間的轉租合同，當出租人解除轉租合同，該合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。
效力待定的合同并不是無效合同，房屋出租人在知道該轉租事實后，轉租合同是否有效完全取決于出租人的態度，一旦出租人解除合同，該合同的將自始至終沒有效力。
三、轉租房租金由誰收取。
轉租房的租金應由房屋承租人收取不是由房屋出租人收取，取決于該轉租行為是否經房屋出租人允許。《合同法》第224條規定： “承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”《合同法》第225條還進一步明確規定：“在租賃期因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”
但是非法轉租租金的歸屬需要另外討論了。按照《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規定，非法轉租的租賃行為無效，沒收其非法所得，并處以罰款。但是按照法理來說，為取得出租人同意擅自轉租的轉租收益理應歸屬于房屋的所有人——出租人。而《城市房屋租賃管理辦法》的規定顯然違背法理，所以依照現在比較通行的民法觀點來看，承租人擅自轉租房屋的收益應該屬于不當得利，應該反還給出租人。
四、轉租合同的內容如何進行約定?
房屋轉租必須簽訂書面合同，轉租房屋是一種民事行為，它涉及出租人、承租人、再租人三方面的權益，只有簽訂正式的書面合同才能明確各方面的權利與義務，以確保轉租行為的正當合法及順利履行。合同內容應包括：
1、出租人確認條款。既明確約定，轉租應得到出租人的同意。
2、轉租期限。轉租期限應限于原租賃合同規定的期限內。超過原租賃合同期限的，則轉租無效，因為原租賃期滿，租賃關系終止，出租人將與新的承租人簽訂租賃合同，不存在轉租的問題。
3、轉租后房屋的使用性質。使用性質也必須以原合同的約定為準，不得擅自改變房屋的使用性質。
4、損壞房屋的賠償及責任承擔。
5、轉租對象拆、改房屋后的價值補償和產權處理。
6、轉租協議履行期滿后，原房屋租賃關系的處理原則。
7、違約責任條款。
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