個人如何投資辦公樓，成為不少人關(guān)心的話題。近日，普潤地產(chǎn)項目部總監(jiān)馬浩祺在接受筆者采訪時指出，個人投資辦公樓要注意以下幾大方面。 CtT廣州房產(chǎn)律師網(wǎng)首先，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，市中心地區(qū)土地個人如何投資辦公樓，成為不少人關(guān)心的話題。近日，普潤地產(chǎn)項目部總監(jiān)馬浩祺在接受筆者采訪時指出，個人投資辦公樓要注意以下幾大方面。
首先，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，市中心地區(qū)土地稀缺性較強，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價值的首要因素。“地段、地段、還是地段”，這句投資名言一定要謹記。
其次，盡量考慮投資甲級辦公樓。也許有人會認為，乙級辦公樓的售價比較低，總投入比較少。但是，投資者一定要注意這樣一個事實，當甲級辦公樓租金不斷上漲時，乙級辦公樓的租價反而是在下跌的。在相同的區(qū)域，其實兩者的土地成本差不了多少，售價也低不了多少。 第三，要注意對物業(yè)的選擇。與投資住宅一樣，對于實際使用的企業(yè)或客戶來說，辦公樓的品質(zhì)至關(guān)重要，如交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)的建筑立面和建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況以及采光通風是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察和實地感受。辦公樓的品質(zhì)高低是租客重要的參考因素之一，它在一定程度上代表著公司的對外形象。
第四，要瞄準目標客戶群。如果大樓內(nèi)最小租客也需要500至1000平方米，這表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，這種投資才能有較為穩(wěn)定的回報。對于投資者來說，要具備較高的首付能力和強有力的還款能力。在投資那些可以分割成很小面積進行出售的辦公樓時，要特別當心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次較低、流動性大，再加上小業(yè)主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當市場不好的時候，小業(yè)主會競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到投資者日后的收益。
在購樓時，還要支付契稅、出租所涉及的稅費、首次出租的高折價、物業(yè)管理費用、裝修、家具以及房屋折舊費用等，這些加起來約占投資額的20%左右。根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一處辦公樓價格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價”。若投資的辦公樓年收益×15年大于購房款，則表明該投資項目具有一定的升值空間。
