一、租房時是否必須要辦理房屋租賃備案登記證?
滬律網網友提問：房屋租賃合同必須要備案嗎?租房時是否必須要辦理房屋租賃備案登記證?
滬律網律師回答：對于經營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。
對住宅用房來說，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發生出租人同時將房子租給別人的情況;同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。
二、租賃房屋不登記是否無效?
滬律網網友提問：2014年4月，我將兩間門面出租給李某做生意。2015年，李某將該房轉租他人未經我同意，我找他討要說法，他說我們之間簽訂的租賃合同因為沒有進行登記為無效合同，所以拒絕支付房租。請問，租房不登記就無效嗎?
滬律網律師回答：《城市房地產管理法》第五十三條規定：“租賃房租，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕等責任條款，以及雙方的其他權利義務，并向房產管理部門登記備案。”該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。你們雙方簽訂的合同是真實意思表示，應為有效合同。根據《合同法》第二百二十四條規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”故你可以要求其支付房租或解除合同。
三、租房如不辦理房屋租賃登記證會有什么風險?
(一)承租人面臨的法律風險
1.承租人可能無法獲得優先購買權。《中華人民共和國合同法》(以下簡 稱《合同法》)第二百三十條規定，“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”也就是說，在 出租人出售已經出租的房屋時，如果承租人開出的價格與其他人相同，則承租人有權與出租人優先簽訂購房合同。 立法的本意在于使現有的承租人獲得優先購買房屋的機會，以有利于其生活或生產的穩定。當事人要獲得這種特殊的保護，就必須能夠證明其是房屋的“承租人”， 其與出租人之間具有真實的租賃關系。但在司法實踐當中，出租人與他人合謀偽造租賃合同的情況屢見不鮮，這就使得法院在認定租賃關系是否成立時往往對租賃合 同的真實性心存疑慮。在出租人與承租人之間存在親屬關系時，法院將更有可能認為當事人之間的租賃合同是事后補簽的，是不真實的，從而否定承租人的優先購買 權。
但是，假如出租人與承租人依法辦理了租賃登記的話，則情況將截然不同。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》(以下簡稱《證據規定》)第七十七條規 定，“人民法院就數個證據對同一事實的證明力，可以依照下列原則認定：(一)國家機關、社會團體依職權制作的公文書證的證明力一般大于其他書證;”房屋管 理部門所出具的租賃登記證將為租賃關系的真實性提供有力的證明，當事人不必再為此承擔額外的舉證責任。
2.承租人可能無法獲得“買賣不破租賃”的特別保護。《合同法》第二百二十九條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”通俗地講，這條法規是指在租賃期內租賃房屋的產權因買賣或繼承等而發生變化時，新的房屋所有權人(購 房者或繼承人等)無權終止原有的租賃關系，承租人可以在租賃期內按照原有的條件繼續使用所租賃的房屋，其實質也在于維護承租人生產或生活的穩定。但是，從 新的房屋所有權人的角度來看，承租人對房屋的繼續使用則嚴重損害了其利益，在租期長達十年甚至二十年時情況尤其嚴重。在我國，許多商業銀行或資產管理公司 就因此而無法將債務人的房產拍賣變現，從而使得呆壞賬的數量大幅增加。
為了避免債務人虛構租賃關系，保護新的房屋所有權人的利益，許多法院 為承租人“買賣不破租賃”的權利設定了嚴格的條件，即要求承租人應事先辦理租賃登記。如上海市高級人民法院制定的《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題 的解答(三)》即規定，“未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以‘買賣不破租賃’為由向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。”據此，承租人在未辦理租賃登記的情況下，完全有可能因無法證明“新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實”存在而喪失“買賣不破租賃”的權利。
(二)出租人面臨的法律風險
不辦理租賃登記將使得出租人同樣面臨一定的法律風險。出租人可能因無法證明租賃關系的存在或承租人的真實身份而承擔法律責任。比如，出租人在將房屋出租給承 租人之后，承租人在租賃房屋內種植花草，因保管不當致使其中的一盆花掉落而將某個行人砸傷。事發后，承租人便沒了蹤影。在這種情況下，受傷的行人無疑會向 房東要求賠償。而《證據規定》第四條規定，“下列侵權訴訟，按照以下規定承擔舉證責任：……(四)建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒 塌、脫落、墜落致人損害的侵權訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔舉證責任”。在人口流動日益頻繁和鄰里關系趨于淡漠的今天，出租人在未辦理租賃登記 的情況下，要證明租賃關系的存在并進而證明發生事故時房屋實際在由承租人支配和管理，顯然并非易事。在出租人舉證不能的情況下，法院將推定出租人對事故的發生負有責任。
