這次會議選在濟南市召開，主要是給同志們創造一個機會，全面了解濟南房管局在做好房地產交易市場管理方面，許多創新思路，提高工作效率質量，更好服務群眾的做法。近些年來，各地房管部門扎實工作、積極創新，創造了很多好的經驗做法，也都有必要進行總結推廣。剛才，北京、天津、沈陽、上海等地分別從商品房預售、交易資金監管、房地產中介、房屋租賃管理等方面，介紹了各自的做法和體會。還有許多城市也創造了許多好的經驗，限于時間原因，沒有在會上發言，我們將他們的做法印成了書面交流材料，供大家學習借鑒。下面，我就做好房地產交易市場管理工作，講三點意見，供大家參考。
一、總結經驗，充分肯定成績
近些年來，我國房地產市場快速發展，房地產交易日趨活躍，行業管理工作分工也更加細化，房地產交易涉及商品房預售、合同網簽、交易資金監管、房屋租賃、房地產中介管理等方方面面，這些既是我們房地產行業管理的重點工作，也與群眾利益息息相關。部里對交易管理一直都十分重視。先后制定了《城市商品房預售管理辦法》、《房地產經紀管理辦法》、《商品房租賃管理辦法》等12個部門規章，建立了商品房預售許可管理、商品房買賣合同網上備案、交易資金監管、房屋租賃備案等制度，推行了商品房買賣合同示范文本，指導地方建立和完善房地產交易信息系統。同時，我們還特別注重窗口服務建設，積極推進交易規范化管理，不斷提高行業服務水平。
近年來，各地認真貫徹部里工作部署，不斷創新舉措，提高管理和服務水平，房地產交易市場管理的各項工作取得了新成績、新進展?？偨Y起來，主要體現在四個方面。
(一)制度建設逐步健全。近些年來，各地結合本地實際，積極完善各項管理制度。北京、武漢等地出臺了預售方案管理規定，強化商品房預售管理，有效規范了商品房開發經營行為。各城市積極推行商品房買賣合同示范文本，建立買賣合同網上備案制度，有效地規范了交易合同簽訂行為。天津、合肥、大連等許多城市建立了交易資金監管制度，實行“政府監管、專款專戶、使用審核、全程監督”的管理模式，有效地保證了交易資金安全。武漢、哈爾濱等地還建立健全了新建商品房交付使用制度，切實維護了購房群眾的合法權益。同時，各省市還十分注重推進行業立法工作，山東、江蘇、遼寧、安徽、吉林、天津、重慶等地出臺了房地產交易管理條例，為行業管理提供法律保障。
(二)管理水平提升。各地通過規范管理、創新舉措，不斷提升行業管理水平。河南省在全省范圍推行了房屋租賃規范化管理，沈陽市建立了全市房屋租賃四級管理模式，構建了網格化管理體系，將管理觸角延伸到社區、精確到樓棟單元，全面提升了房屋租賃管理水平。上海市將中介機構管理與服務有機結合，創新了工作機制，既規范了中介行為，也方便了中介機構辦事。深圳、大連等地堅持行業自律與部門監管并重，積極培育中介協會組織發展，形成了高效運轉的中介行業管理體系。成都、常州等地強化房產測繪管理，建立測繪成果考評制度、糾紛協調處理制度，把測繪質量管理落到了實處。杭州、無錫市等地注重房產檔案管理，實現了全部房產檔案數字化，全面提升了房產檔案管理和應用水平。
(三)服務質量提高。房地產交易大廳是房管部門面對群眾和社會的窗口，直接為群眾服務，直接受群眾監督，直接反映我們的形象。各地在窗口服務上推陳出新，真心實意地為老百姓辦實事，實實在在地抓服務質量。突出表現在四個方面：一是辦事環境更加優化。上海、深圳、成都等許多城市建設了現代化的服務大廳，配備多項便民設施，方便群眾辦事。二是辦事程序更加便捷。北京、青島等地優化業務受理流程，推行綜合平行收件，每個窗口都可以辦理各項業務，提高了辦事效率。杭州、邢臺等地部分辦證業務還實現了“立等可取”。三是服務更加便民。鄭州、吉林等地在交易大廳引入稅務、銀行、公積金等服務窗口，實現了相關業務 “一條龍”服務。四是服務方式更加多樣化。天津、南寧等地推行了雙休日服務、預約服務，為老弱病殘等困難群眾提供上門服務。有的城市為方便邊遠鄉鎮居民辦事，還在當地設立了受理點。這些舉措，極大地提升了窗口服務質量，提升了行業形象，許多城市的房地產交易登記部門被授予“全國文明單位”、“精神文明先進單位”、“青年文明號”、“全國三八紅旗集體”、“巾幗示范崗”等榮譽稱號，已經成為當地行風建設的窗口單位。
(四)信息化建設增強。行業管理信息化，是提升行業管理和服務的重要手段。近年來，各地積極推進房地產管理信息化建設，取得了顯著成效。全國658個城市，全部建立了房地產交易登記信息系統。山東、內蒙古基本實現了全省區房地產信息聯網。哈爾濱、鄭州、深圳等許多城市以樓盤表為基礎，實現了預售許可、合同網上備案、交易資金監管、房屋登記等全業務流程信息化監管。北京市還建設了房屋全生命周期管理平臺，從房屋開發、建設到交易、登記，再到物業維護直至房屋拆除，實現了房屋整個生命周期的信息一體化管理。上海、天津、鄭州、貴陽、廈門、無錫等城市還運用地理信息系統，實現了地、樓、房一體化管理。杭州、南京等地與國土、規劃、財政、地稅等多部門建立了業務數據接口，實現了信息互聯互通。
這些成績的取得，是各級黨委政府高度重視、有關部門積極支持的結果，也是房地產管理部門辛勤努力、不斷開創進取的結果。成績來之不易，經驗彌足珍貴，我們要倍加珍惜。
二、提高認識，準確把握形勢
當前，房地產市場管理既面臨難得的發展機遇，也面臨著許多困難和挑戰，我們要進一步統一思想、提高認識。
(一)充分認識房地產市場對經濟發展的重要性。1998年住房制度改革以來，我國房地產業快速發展，房地產市場規模不斷擴大，在經濟社會發展中發揮了十分重要的作用。這里我給大家列四組數據。一是房地產開發投資規模。2013年，全國房地產開發投資8.6萬億元，比1998年增長了23倍。二是商品房銷售面積。2013年，達到13億平方米，比1998年增長了9.7倍。三是房地產業增加值占GDP的比重。2013年，房地產業增加值占GDP的比重達到 5.9%。四是房地產相關稅收。據財政部數據，2013年直接來源于房地產的稅收收入約2.6萬億元，占全國稅收收入的19.8%。這四組數據充分說明房地產業對國民經濟發展的重要性。同時，我們也要看到，房地產產業鏈條長、關聯度高，直接或間接引導和影響建筑、建材、金融、家具、電器等產業的發展。此外，房地產業的發展擴大了就業，僅房地產中介行業，從業人員就超過100萬人。在服務民生方面，房地產市場更是發揮了重要作用。拓寬了群眾解決住房的途徑，改善了群眾的居住條件。城鎮人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
因此，我們要充分認識到房地產交易市場管理的重要性，房地產交易市場是否健康有序發展，事關群眾切身利益，事關經濟社會發展，事關政府執政能力和形象，我們對此必須要有清醒認識。
(二)充分認識房地產交易管理的復雜性。近些年來，房地產交易市場快速發展，分工越發精細，管理內容也在逐步豐富，管理難度也逐步加大。主要體現在四個方面，一是和群眾利益密切相關。近些年來，房地產價值顯著增加，已經成為廣大居民群眾的最為重要的資產。作為普通家庭中最大的資產，群眾當然會對房地產交易管理水平要求越來越高。二是交易鏈條長，管理復雜。新建商品房交易，就涉及房產測繪、預售許可、合同簽訂、資金監管、房屋登記、交付使用等多個環節。各環節之間聯系緊密，哪個環節出現問題，都容易引發交易風險。三是交易行為多樣，形式復雜。從交易的房屋性質上看，既有商品房交易，又有房改房、經濟適用房、集資合作建房等多種類型房屋交易。從交易的類型看，有買賣、抵押、繼承、贈與、分割、房屋出資入股等多種形式，涉及合同、婚姻等諸多法律關系，房地產交易已經成為專業性、技術性十分強的一項工作。目前又出現“網絡售房”等新的交易方式，需要我們認真研究。四是隨著我國經濟社會的快速發展，政府服務職能的強化，不同的住房消費群體，利益訴求也不盡相同，呈現出群眾利益多元化的新格局，比如群租問題，不同的群體都有不同的利益訴求，有的群體認為存在安全隱患、應該治理，有的群體收入較低只能通過群租來解決居住問題，這些群體的利益訴求，我們都要統籌兼顧。
(三)充分認識房地產交易管理的緊迫性。我們在認識到房地產交易管理的重要性、復雜性的同時，更要清醒地認識到抓好這項工作的緊迫性。一方面，我們的管理欠賬還比較多。如交易資金監管制度，我們多個文件都明確提出各地要加快建立交易資金監管制度。但這些年來，這項制度在許多城市還沒有落實。預售資金不監管，容易出現爛尾樓;二手房資金不監管，容易出現中介機構挪用問題，這些問題，導致群眾利益受損，引發群體性事件。這些問題，反映在交易環節，最終政府還要出面解決。買賣合同網上備案制度，我們在十年前就推行了這項制度，目的是防范一房多賣，保障交易安全。但目前許多城市也都沒有推行。有的城市就曾經出現過一套房產多次銷售的案件，房屋交易的安全無法保障。住房租賃市場問題。租賃市場是房地產市場的重要組成部分，發展潛力巨大，而當前我們在這方面管理和培育的力度還比較薄弱。需要我們高度重視，著力推進。
三、理清思路，切實抓住重點
當前及今后一段時期，做好房地產交易管理的工作思路是：以服務于房地產市場健康發展為目標，以維護群眾合法權益為根本要求，堅持買賣與租賃并重、新建與存量并重、規范與創新并重、管理與服務并重，積極推進管理制度建設，不斷創新工作機制，深化服務內容，全面提升行業管理和服務水平。
這里，我重點講一下“四個并重”。買賣與租賃并重，主要是在強化房屋買賣管理的同時，要更加注重租賃市場的培育和發展，完善租賃市場體系建設。新建與存量并重，主要是許多城市二手房交易量逐步加大，已經超過新建商品房的交易量，從將來發展情況來看，這也將是必然趨勢，我們要更加注重二手房的交易管理。規范與創新并重，主要是在堅決落實和完善既有制度的同時，對于出現的新情況新問題，要積極應對，勇于創新，有所作為。管理與服務并重，主要是我們要積極轉變政府職能，加快建設服務型政府。我們要一手抓規范管理，一手抓為民服務，要把服務貫穿于管理的各個方面、各個環節，這是我們應盡的職責和使命。
(一)抓好新建商品房銷售和存量房交易管理。新建商品房預售許可制度，是城市房地產管理法確定的法律制度。我們要充分利用這項制度，嚴把預售關。各地要結合本地實際，細化預售許可條件。同時我們更要加強許可的事中、事后監管。要重點抓好三件事，一是要積極推行我部和工商總局今年新修訂的商品房買賣合同示范文本。二是要全面推行合同網上簽約制度。三是要建立健全信息公開機制，銷售現場要明示預售許可、可售房源及價格等信息。在存量房交易管理方面，各地要搭建存量房交易服務平臺，為群眾、中介機構提供房源發布、房源核驗服務。研究制定存量房買賣合同示范文本，有條件的城市要推進存量房合同網簽備案制度。同時，要加強存量房交易資金監管，明確規定中介機構不得違規代收代付交易資金。
(二)積極培育房屋租賃市場。要構建完善的房屋租賃市場體系。鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場，通過成立專營房屋租賃的機構，開展房屋租賃專業化、規?；洜I。鼓勵房地產開發企業對其開發的項目進行長期租賃經營。鼓勵大型房地產經紀機構開展房屋租賃托管業務。鼓勵有條件的城市積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點工作，目前我們已經請北上廣深四個城市研究制定REITs試點方案，這是部里的一項重要工作，四個城市要抓緊制定方案，按時報部里，我們共同研究推進。同時，我們還要規范房屋租賃管理，落實房屋租賃登記備案制度。
(三)加強房地產中介行業管理。近期出現的興麟中介公司倒閉卷款跑路事件，引發了社會廣泛關注，也給我們敲響了警鐘。目前主要抓好以下工作：一是要規范準入，對于機構，我們要強化服務意識，將提供服務與監管緊密銜接，積極引導機構依法備案，將其納入我們監管體系范圍內。對于從業人員，各省級住建部門要抓緊建立經紀人協理制度。二是要完善行業誠信體系建設，健全機構和人員信用檔案，對于存在違法違規的機構、游離在政府部門監管之外的“黑中介”，要向社會公示，讓失信者失去市場。三是要發揮行業組織的作用，強化行業自律。尚未建立行業協會的地方，應創造條件積極組建。
(四)積極推進管理信息化建設。房地產管理信息化是一項系統工程，任重道遠。我們要下大功夫、花大力氣推進系統建設。一是要以樓盤表為基礎，加快推進房產測繪、預售許可、買賣合同網簽、交易資金監管、產權檔案管理等系統的關聯與共享。二是各設區城市要抓緊推進市區縣系統整合，建立全市統一的數據庫，完成紙質檔案數字化。三是按照我部印發的《關于進一步加強城鎮個人住房信息系統建設和管理的通知》要求，建立部省市三級聯建的工作機制，各省市要積極配合做好與部聯網的各項工作。已經聯網的城市，要按照《通知》要求，確保城市節點的系統運行維護資金到位，保障系統正常運行。
(五)不斷提升交易窗口服務水平。各地要更加注重交易服務質量。各地要以方便群眾辦事、保證交易安全為原則，對于在工作中積累形成的好經驗、好舉措要研究完善，并用制度形式固定下來，堅持下去。同時，要不斷深化為民服務的內容，優化辦事流程，以群眾滿意作為檢驗我們工作的唯一標準。
同志們，房地產交易市場管理，責任重大，我們要堅定信心，齊心協力，開拓進取、扎實工作，為全面提升房地產交易管理和服務水平做出新的貢獻。
