同“一屋兩賣(mài)”一樣，“一屋兩租”在房屋租賃市場(chǎng)中也是不時(shí)發(fā)生的現(xiàn)象。就同一套房屋先后訂立兩份房屋租賃合同，必然意味著出租人無(wú)法履行其中的一份合同。在這種情況下，究竟應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)誰(shuí)的利益，是保護(hù)先訂立合同的當(dāng)事人的利益，還是保護(hù)后訂立合同的當(dāng)事人的利益呢？這要視房屋租賃合同是否登記備案而定。
?。?）未登記備案
盡管租賃權(quán)有物權(quán)化的趨勢(shì)，但它畢竟仍然是債權(quán)。根據(jù)債權(quán)平等性的原理，在同一標(biāo)的物上先后成立數(shù)個(gè)債權(quán)的情況下，各個(gè)債權(quán)都不具有優(yōu)先效力。根據(jù)《合同法》第44條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。也就是說(shuō)，經(jīng)過(guò)意思表示一致所達(dá)成的合同，不論是先訂立的還是后訂立的，都是有效的合同，都具有法律約束力。由于作為出租標(biāo)的物的房屋的單一性，出租人是不可能同時(shí)履行兩份房屋租賃合同的，所以有一份合同無(wú)法履行也就不足為奇。根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。出租人履行合同的標(biāo)準(zhǔn)是交付房屋。得到履行的合同，該合同的承租人就可以使用房屋；未得到履行的合同，依然有效。不過(guò)承租人不能要求出租人繼續(xù)履行，只能要求出租人承擔(dān)除繼續(xù)履行以外的其他違約責(zé)任。當(dāng)然，得不到履行的合同的承租人也不能要求得到履行的合同的承租人搬遷。
?。?）已登記備案
當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后未辦理登記備案手續(xù)雖然不影響房屋租賃合同的效力，但卻不能對(duì)抗善意第三人。在“一屋二租”的情況下，出租人將同一房屋出租給兩個(gè)承租人并與他們都簽訂了房屋租賃合同，如果成立在先的房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，而成立在后的房屋租賃合同辦理了登記備案手續(xù)，那么法律保護(hù)辦理了登記備案手續(xù)的承租人的承租權(quán)，而不保護(hù)未辦理登記備案手續(xù)的承租人的承租權(quán)。對(duì)于未辦理登記備案手續(xù)的承租人，只能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求其他承租人騰退房屋。
因此，為了防止“一屋二租”，更有效地保護(hù)承租人的租賃權(quán)益。我們建議承租人在與出租人訂立房屋租賃合同后，最好到房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
