[提要]有專家分析指出，租房將成為今年上海樓市的新熱點。根據現行法規的規定，結合具體情況，房屋租賃主要有以下七種形式
有專家分析指出，租房將成為今年上海樓市的新熱點。根據現行法規的規定，結合具體情況，房屋租賃主要有以下七種形式：（1）承租。承租是房屋租賃最普遍的形式，即房客以支付租金為代價向房東租用房屋。目前，除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房憑證”外，承租其他類型房屋均由當事人雙方采用簽訂租賃合同的方式明確租賃關系。
（2）預租。預租是指開發商將尚未竣工但已拿到預售許可證的商品房，與預租人簽訂預租合同并預收租金，之后按照約定日期把房屋交付使用的一種租賃關系。商品房預租有一些禁止性規定，如不得將已經預售的商品房預租，不得將預購的商品房預租，以及不得在商品房竣工并取得房地產權證前將預租的商品房交付使用等。
（3）轉租。轉租是指承租人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可按約定轉租；未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應征得出租人的書面同意。在公有居住房屋租賃關系中，承租人轉租房屋不需要征得出租人的同意，但應在簽訂轉租合同前書面告知出租人。
（4）委托出租。委托出租是指房屋所有權人委托他人或中介機構將房屋出租。目前，我國城市中的公有居住房屋的出租均屬國家委托房地產管理部門下設的物業公司出租。委托出租應由委托人與受托人簽訂委托合同，明確雙方的權利義務，以免產生糾紛并便于受托人向有關部門辦理相關手續。在委托出租中，由受托人享受房屋租賃關系中出租人的權利，承擔出租人的義務。
（5）代理出租。代理出租與委托出租不一樣，代理出租是代理人以被代理人即房屋所有權人的名義將被代理人的房屋出租。租賃關系建立后，由房屋所有人履行租賃合同的權利義務，代理人僅代為辦理房屋出租的有關手續。目前，我國城市中的房地產中介機構除代理買賣房屋外，也代理房屋出租業務。代理出租的代理人在房屋出租成功后有權收取一定比例的租金作為中介費，但不享有房屋租賃合同的權利，也不承擔義務。（6）承租權轉讓。承租權轉讓是我國房地產租賃市場中一種較新的形式，是指在房屋租賃期間，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一并轉移給第三人，由第三人取代自己的地位，繼續履行房屋租賃合同的行為。承租權轉讓雖最早見于《關于貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（一）》中，但實踐中早已普遍適用，并主要存在于公有非居住房屋租賃關系中，由此也產生了不少糾紛，是房屋租賃市場中值得有關部門重視的一種租賃形式。需說明的是，可售公有居住房屋不得進行承租權轉讓。
（7）承租權交換。承租權交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。承租權交換的特點是，租賃合同的承租人主體發生變化，而租賃合同的權利義務照舊履行。法律法規允許承租權交換，主要是為了保障出租人的利益，同時又滿足承租人靈活租用房地產的需要。與承租權轉讓一樣，可售公有居住房屋不得進行承租權交換。
