未經(jīng)出租人同意 房屋不得轉(zhuǎn)租他人
案例介紹：2004年4月，王某和新婚妻子前往某市打工，他倆很快在一家玩具廠找到了工作，并在工廠附近租了兩間住房，與房主陳某在租賃合同中約定：租期為一年，年租金3000元，交付房屋時一次性交清。
不久，王某的妻子懷孕，為了使妻子在妊娠及哺乳期間得到更好的照顧，王某將妻子送回了老家。王某覺得自已一個人住兩間房子是一種浪費，便將其中的一間以每月180元轉(zhuǎn)租給了同廠的老鄉(xiāng)李某。一次，王某上晚班時，李某邀了幾個朋友到租房內(nèi)飲酒。當(dāng)晚，李某大醉，連水龍頭也忘了關(guān)，導(dǎo)致房間內(nèi)“水漫金山”，所鋪的木地板因受水浸漬，嚴 重變形，并滋生了霉點。
陳某發(fā)現(xiàn)后，十分痛惜，責(zé)問王某怎么未經(jīng)他這位房主的許可便將房屋租給別人？王某說，他已向房主交清了一年的房租，在這一年內(nèi)享有對該房屋的實際使用權(quán)，將房屋轉(zhuǎn)租給別人，不必經(jīng)出租人同意。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)。
于是，陳某起訴到法院，要求解除租賃合同，收回房屋，并由王某承擔(dān)更換木地板的費用3500元。
經(jīng)法院調(diào)解后，雙方當(dāng)事人達成了如下協(xié)議：雙方繼續(xù)履行租賃合同至期滿止；由被告王某賠償原告陳某更換木地板的費用1800元；陳某同意王某在租賃合同有效期內(nèi)將其中的一間房屋轉(zhuǎn)租給李某使用。
點評
本案涉及到房屋轉(zhuǎn)租的法律問題。房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人在租賃期限內(nèi)經(jīng)出租人同意，將所租賃的房屋再次轉(zhuǎn)手租給第三人使用的行為。有關(guān)法律、法規(guī)就房屋轉(zhuǎn)租作了明確的規(guī)定：《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。”“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。”“申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。”
另外，《中華人民共和國合同法》中還規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
可見，房屋轉(zhuǎn)租必須具備三個條件：一、經(jīng)出租人同意，而且是經(jīng)出租人書面同意，這是至關(guān)重要的前提條件。轉(zhuǎn)租是對原出租人房屋的處分，而承租人對房屋是沒有處分權(quán)的，只有征得出租人同意，轉(zhuǎn)租行為才有效；否則，就侵害了出租人的合法權(quán)益，其轉(zhuǎn)租行為也是無效的，出租人可以要求解除合同，由承租人賠償由此而對租賃物造成的損失。王某以其已交清了租賃期限內(nèi)的房租，在租賃有效期內(nèi)享有對該房屋的實際使用權(quán)，轉(zhuǎn)租房屋不必經(jīng)出租人同意的抗辯觀點，有悖于法律的規(guī)定，是完全不正確的。二、轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，并按要求辦理登記備案手續(xù)。根據(jù)前述《城市房屋租賃管理辦法》之規(guī)定，我國對房屋租賃實行登記備案制度，簽訂租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后30日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證件、當(dāng)事人的合法證件等向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。三、轉(zhuǎn)租的最后期限，應(yīng)當(dāng)在原租賃合同規(guī)定的期限內(nèi)。在原租賃期限外，承租人是無權(quán)處分租賃物的，若擅自處分，就侵害了出租人合法的財產(chǎn)權(quán)益。
本案中，王某作為房屋承租人，未經(jīng)出租人陳某書面同意，就擅自將所承租的房屋中的一間轉(zhuǎn)租給李某使用，依據(jù)上述法律、法規(guī)之規(guī)定，王某的轉(zhuǎn)租行為侵害了陳某的合法權(quán)益，是無效的。陳某要求解除租賃合同，收回房屋，并由王某承擔(dān)更換木地板的全部費用，是有事實和法律依據(jù)的。好在法官巧手定紛止?fàn)帲瑘A滿調(diào)解了此案，使各方當(dāng)事人都較滿意，取得了較好的社會效果。
